Sortir d'une indivision

Qu'est-ce qu'une indivision ?

L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien. Une indivision peut être volontaire, lors de l'acquisition d'un bien entre concubins ou pacsés, ou involontaire, lors d'une succession ou la dissolution d'une communauté conjugale au moment d'un divorce.

Selon le code civil, "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Ainsi lors d’un conflit entre indivisaires, celui souhaitant la vente du bien peut faire exercer ce droit par la justice. Parfois au prix d’une longue procédure judiciaire.

Squat Solutions vous aide à sortir de l'indivision conflictuelle

La gestion de l’indivision

Avant la loi du 23 juin 2006, toute décision concernant un bien indivis devait être prise à l'unanimité des indivisaires. Depuis, la loi facilite la gestion de l’indivision car elle distingue 3 règles selon le type d'actes concernés :

  • Les actes conservatoires destinés à maintenir le patrimoine en bon état (par exemple la réparation d’une toiture) : chaque indivisaire peut agir sans avoir à demander le consentement des autres.
  • Les actes d'administration, de gestion courante d'exploitation (par exemple la vente de meubles d’usage courant) : ces actes nécessitent la majorité aux deux tiers des droits indivis.
  • Les actes de disposition qui modifient la consistance du patrimoine (par exemple la vente d’un bien) : ces actes nécessitent l'unanimité.

Vendre un bien en indivision

Pour vendre un bien, il faut donc l’unanimité des indivisaires. Néanmoins l’article 815 du Code civil stipule que "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention."

Ainsi à tous moments, un indivisaire peut sortir de l’indivision. Trois possibilités :

  • en vendant ses parts à un autre indivisaire ;
  • en vendant le bien : une partie des autres copropriétaires souhaitant également sortir de l’indivision ;
  • en vendant ses parts à un tiers.

La première solution est évidemment la plus simple.

Malheureusement les conflits familiaux, les rancœurs amènent trop souvent une partie des indivisaires à s'opposer à la vente du bien.

Depuis la loi de simplification du droit du 12 mai 2009 n°2009-526, si des indivisaires, représentant au moins 2/3 des droits indivis, souhaitent vendre le bien, cela est possible.

Après avoir vérifié que la demande est recevable, le notaire lancera la procédure de vente et informera, par voie d'huissier, les autres indivisaires de la volonté commune de certains indivisaires (⅔ des parts) de vendre le bien. Les autres propriétaires pourront alors adopter deux attitudes face à cette information :

  • Notifier leur acceptation dans un délai de trois mois. La vente pourra être réalisée.
  • Refuser ou ne pas répondre (qui équivaut à un refus dans un délai de 3 mois).

En cas de refus, le notaire le constatera par un « procès-verbal de difficultés ». Après une médiation et en cas d'échec de celle-ci, les indivisaires désireux de vendre devront alors saisir le Tribunal de grande instance (TGI) afin de procéder à sa vente aux enchères.

Il s’agit d’une procédure longue et coûteuse. Entre la démarche auprès du notaire et la saisie du tribunal, il peut s'écouler d'une à plusieurs années.

Vente des parts indivises à un tiers

Selon l’article 815-14 du Code civil, la vente de parts indivises à un tiers est possible : “L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.”

La loi impose d’informer les autres propriétaires car ils sont prioritaires sur l’achat du bien. Il s’agit du droit de préemption.

Si un indivisaire est intéressé par le rachat des parts, il dispose alors d'un délai d'un mois pour vous le faire savoir par voie d'huissier. L'acte de vente devra alors être signé dans les deux mois qui suivront. Passé ce délai, si rien ne s'est passé, il s’agira de mettre l'indivisaire en demeure de signer la vente.

Si cette mise en demeure reste sans effet, au bout de 15 jours, l’indivisaire pourra librement vendre ses parts à la personne de son choix.

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