Ausstieg aus einer Eigentümergemeinschaft

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft ist eine juristische Situation, in der mehrere Personen gemeinsam Eigentümer der gleichen Immobilie sind. Eine Eigentümergemeinschaft kann beim Erwerb einer Immobilie unter Lebensgefährten oder Partnern, die in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft leben, freiwillig sein, oder bei einer Erbfolge oder der Auflösung einer ehelichen Gemeinschaft bei der Scheidung unfreiwillig.

Nach dem französischen Zivilgesetz „kann niemand gezwungen werden, in einer Eigentümergemeinschaft zu bleiben“. Daher kann derjenige, der bei einem Konflikt unter Miteigentümern die Immobilie verkaufen möchte, sein Recht durch die Justiz ausüben. Manchmal zum Preis eines langen Gerichtsverfahrens.

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Das Management einer Eigentümergemeinschaft

Vor dem Gesetz vom 23. Juni 2006 musste jede Entscheidung bezüglich einer gemeinschaftlichen Immobilie durch die Einstimmigkeit der Miteigentümer getroffen werden. Seitdem erleichtert das Gesetz das Management einer Eigentümergemeinschaft, da zwischen 3 Regeln, je nach Art der betreffenden Handlungen, unterschieden wird:

  • Instandsetzungsmaßnahmen zur Erhaltung des Vermögens in gutem Zustand (zum Beispiel Reparatur eines Dachs): Jeder Miteigentümer kann handeln, ohne das Einverständnis der anderen einholen zu müssen.
  • Verwaltungsakte, das laufende Management des Betriebs (zum Beispiel der Verkauf von Möbeln für den allgemeinen Gebrauch): Für diese Handlungen ist die 2/3-Mehrheit der ungeteilten Eigentumsanteile erforderlich.
  • Verfügungshandlungen, welche die Konsistenz des Vermögens verändern (zum Beispiel der Verkauf einer Immobilie): Für diese Handlungen ist Einstimmigkeit erforderlich.

Verkauf einer unteilbaren Masse

Für den Verkauf einer Immobilie ist daher die Einstimmigkeit der Miteigentümer erforderlich. In Artikel 815 des Zivilgesetzes heißt es jedoch wie folgt: „Niemand darf gezwungen werden, in der Miteigentümergemeinschaft zu bleiben und die Teilung kann immer herbeigeführt werden, sofern kein Aufschub durch Gerichtsentscheidung oder Vereinbarung vorliegt.“

Infolgedessen kann ein Miteigentümer jederzeit aus der Gemeinschaft austreten. Es bestehen drei Möglichkeiten:

  • Er verkauft seine Anteile an einen anderen Miteigentümer;
  • Er verkauft die Immobilie: ein Teil der anderen Miteigentümer möchte ebenfalls aus der Gemeinschaft aussteigen;
  • Er verkauft seine Anteile an einen Dritten.

Die erste Lösung ist natürlich die einfachste.

Leider führen Familienkonflikte und Unstimmigkeiten häufig dazu, dass ein Teil der Miteigentümer sich dem Verkauf der Immobilie entgegenstellt.

Seit das Gesetz vom 12. Mai 2009 Nr. 2009-526 die Rechtslage vereinfacht, ist ein Verkauf der Immobilie mit 2/3 Mehrheit der ungeteilten Eigentumsanteile möglich.

Nach der Überprüfung der Zulässigkeit des Antrags leitet der Notar ein Verkaufsverfahren ein und setzt die anderen Miteigentümer durch einen Gerichtsvollzieher über die gemeinsame Absicht einiger Miteigentümer in Kenntnis (⅔ der Anteile), die Immobilie zu verkaufen. Die anderen Eigentümer können dann angesichts dieser Information zwei Haltungen einnehmen:

  • Das Einverständnis innerhalb von drei Monaten mitteilen. Der Verkauf kann dann stattfinden.
  • Ablehnen oder nicht antworten (was einer Ablehnung innerhalb vom 3 Monaten gleichkommt)

Im Falle der Ablehnung stellt der Notar dies durch ein „Mängelprotokoll“ fest. Die Miteigentümer, die verkaufen möchten, müssen nach einer erfolglosen Vermittlung das Tribunal de Grande Instance (TGI) anrufen, um eine Versteigerung vorzunehmen.

Es handelt sich um ein langes und kostspieliges Verfahren. Zwischen dem Vorgehen beim Notar und dem Anrufen des Gerichts können ein oder mehrere Jahre vergehen.

Verkauf der Miteigentumsanteile an einen Dritten

Nach Artikel 815-14 des Zivilgesetzes ist der Verkauf der Miteigentumsanteile an einen Dritten möglich: „Der Miteigentümer, der die Absicht hat, alle oder einen Teil seiner Rechte an ungeteilten Gemeinschaftsgütern oder an einem oder mehrerer dieser Güter an eine der Eigentümergemeinschaft außenstehende Person kostenpflichtig abzutreten, ist verpflichtet, den anderen Miteigentümern durch ein außergerichtliches Schriftstück den Preis und die Konditionen der geplanten Abtretung sowie den Namen, den Wohnsitz und den Beruf der Person mitzuteilen, die den Erwerb anbietet. Jeder Miteigentümer kann den Veräußerer in einer Frist von einem Monat nach dieser Mitteilung durch ein außergerichtliches Schriftstück darüber in Kenntnis setzen, dass er ein Vorkaufsrecht auf die Preise und Konditionen ausübt, die ihm mitgeteilt wurden.“

Das Gesetz macht es zur Auflage, dass die anderen Eigentümer in Kenntnis gesetzt werden, denn sie haben ein Vorrecht auf den Kauf der Immobilie. Es handelt sich um das Vorkaufsrecht.

Wenn ein Miteigentümer am Kauf der Anteile interessiert ist, hat er eine Frist von einem Monat, um es Ihnen seinerseits durch einen Zustellbeamten mitzuteilen. Der Verkaufsakt muss dann in den beiden darauf folgenden Monaten unterzeichnet werden. Nach dieser Frist, wenn nichts passiert, ist der Miteigentümer in Verzug zu setzen, um den Verkauf zu unterzeichnen.

Wenn diese Inverzugsetzung wirkungslos geblieben ist, kann der Miteigentümer seine Anteile nach 15 Tagen frei an die Person seiner Wahl verkaufen.

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