Cómo salir de una indivisión

¿Qué es una indivisión?

La indivisión es la situación jurídica en la que varias personas son propietarias de un mismo bien. Una indivisión puede ser voluntaria, cuando adquirimos un bien en pareja, o involuntaria, en el caso de una herencia o la disolución de la sociedad de gananciales conyugal en el momento del divorcio.

Según el Código Civil francés, «nadie puede ser obligado a permanecer en copropiedad». Por consiguiente, en un conflicto entre copropietarios, la persona que desee vender el inmueble podrá hacer valer este derecho ante la justicia, pero a veces a costa de largos procedimientos legales.

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La gestión de la indivisión

Antes de la ley del 23 de junio de 2006, cualquier decisión relativa a una propiedad indivisa debía tomarse por unanimidad entre los copropietarios. Desde entonces, la ley francesa ha facilitado la gestión de la copropiedad, ya que distingue entre tres normas según el tipo de acto:

  • Acto de conservación (acte conservatoire), destinado a mantener el patrimonio en buen estado (por ejemplo, la reparación de un tejado): cada copropietario puede actuar sin tener que pedir el consentimiento de los demás.
  • Acto de administración (acte d'administration), de gestión cotidiana de utilización (por ejemplo, venta de muebles de uso cotidiano): estos actos requieren una mayoría de dos tercios de los derechos indivisos.
  • Acto de disposición (acte de disposition), que modifica la consistencia del patrimonio (por ejemplo, la venta de una propiedad): estos actos requieren unanimidad.

Vender una propiedad en situación de indivisión

Para vender la propiedad, es necesaria la unanimidad de los copropietarios. No obstante, el artículo 815 del Código Civil francés estipula que «Nadie podrá ser obligado a permanecer en la indivisión y siempre podrá pedirse la partición, a no ser que haya sido aplazada por sentencia o por convenio.»

De esta manera, un copropietario puede abandonar la indivisión en cualquier momento. Existen tres posibilidades:

  • vender sus partes indivisas a otro copropietario,
  • vender la propiedad, en el caso de que parte de los demás copropietarios deseen también salir de la indivisión,
  • vender su parte a un tercero.

La primera solución es, por supuesto, la más fácil.

Por desgracia, los conflictos familiares y los rencores muchas veces empujan a una parte de los copropietarios a negarse a la venta del bien.

Desde la ley para simplificar y aclarar la legislación (loi de simplification du droit) del 12 de mayo de 2009 nº2009-526, si los copropietarios que representan al menos dos tercios de los derechos indivisos quieren vender la propiedad, tienen posibilidad de hacerlo.

Tras verificar que la solicitud es admisible, el notario iniciará el procedimiento de venta e informará, mediante un agente judicial (huissier), a los demás copropietarios de la voluntad común de determinados cotitulares (que constituyen ⅔ de las partes indivisas) de vender la propiedad. Ante esa información, los demás copropietarios pueden adoptar dos actitudes:

  • Notificar su aceptación en un plazo de tres meses, permitiendo así la venta.
  • Negarse a la venta o no responder (que equivale a una negación en un plazo de 3 meses)

En caso de negación, el notario lo certificará como «acta de dificultad» (procès-verbal de difficultés). Tras una mediación y en caso de fracaso de esta, los copropietarios que deseen vender la propiedad deberán acudir al Juzgado civil de primera instancia (Tribunal de grande instance), con el fin de proceder a la subasta.

Es un procedimiento largo y costoso. Entre los trámites con el notario y el procedimiento judicial, puede tardar de uno a varios años.

Venta de partes indivisas a un tercero

Según el artículo 815-14 del Código Civil francés, la venta de las partes indivisas a un tercero es posible: «El cotitular que quisiera ceder, a título oneroso, la totalidad o una parte de sus derechos en los bienes indivisos o en uno o varios de estos bienes a una persona extraña a la indivisión, deberá notificar a los otros cotitulares, mediante documento extrajudicial, el precio y las condiciones de la cesión proyectada y el nombre, domicilio y profesión de la persona que se propone adquirirla. Todo cotitular podrá comunicar al cedente, por documento extrajudicial, y en el plazo de un mes después de la notificación, que ejercita un derecho de adquisición preferente en el precio y en las condiciones que le han sido notificados.»

La ley obliga a informar a los demás propietarios porque tienen prioridad sobre la compra de la propiedad. Se trata del derecho de adquisición preferente (droit de préemption).

Si un copropietario está interesado en la compra de las otras partes indivisas, dispondrá del plazo de un mes para notificarlo a través del agente judicial. En ese caso, el acta de venta tendrá que ser firmado en los dos meses posteriores. Transcurrido ese plazo, si no ha ocurrido nada, será necesario requerir al cotitular que firme la venta.

Si el requerimiento no surte efecto, al cabo de 15 días, el copropietario puede vender su parte libremente a la persona de su elección.

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