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Domande a proposito dei beni immobili occupati abusivamente

Per esperienza non serve granché. Una volta assente il proprietario, gli occupanti rompono i muri. L’ideale è murare e apporre lamiere sulle aperture se la vostra pertinenza ha un accesso diverso da quello di casa vostra.

Normalmente no, ma spesso accade. Se non si tratta dell’occupante sfrattato, spesso subentrano i suoi amici. Abbiamo avuto un caso in cui il proprietario ha visto il suo appartamento occupato abusivamente 3 volte di seguito dalla stessa persona, nonostante l’installazione di una porta antieffrazione. Ha dunque dovuto ripetere 3 volte le procedure di sfratto.

Lo sconsigliamo vivamente. Noi acquistiamo regolarmente case che hanno preso fuoco in seguito questa operazione.

La valutazione viene effettuata da 3 agenzie immobiliari. Essa consiste nello stabilire un prezzo di vendita  indipendentemente dall’alloggio occupato e dal degrado al suo interno. Allo stesso tempo facciamo realizzare tutte le  diagnosi immobiliari necessarie per la vendita di un bene.

Per il resto facciamo valutare  da artigiani l’importo dei lavori di ripristino dell’alloggio. A tale importo aggiungiamo la nostra valutazione del tempo di pulizia e di evacuazione che sarà imperativo realizzare  effettuare prima dell’inizio dei lavori. Valuteremo infine il costo e la durata della procedura di sfratto. Tutti questi elementi ci permetteranno di quantificare il prezzo di acquisto che proponiamo al proprietario del bene occupato abusivamente. Per saperne di più sui beni occupati abusivamente.

Il termine di 48 ore (a partire dall’introduzione degli occupanti abusivi nell’alloggio), previsto dalla prassi in materia di polizia giudiziaria, permette ai funzionari di polizia di agire in “flagranza di reato”. Può trattarsi del reato di “violazione di domicilio” previsto all’articolo 226-4 del Codice penale, che riguarda solo il “domicilio” in senso stretto, ovvero la residenza principale (nel qual  caso il termine di 48 ore non scade mai perché il reato di violazione di domicilio  sanziona non solo l’introduzione nell’immobile ma anche la “permanenza” al suo interno) oppure del reato di vandalismo e degrado dei beni privati, se si tratta di una residenza secondaria in senso ampio, reato istantaneo (di modo che il termine di 48 ore scade realmente dopo avere commesso l’infrazione e non dalla sua constatazione). Per saperne di più sui beni occupati abusivamente.

 

 

La legge ELAN del 24 novembre 2018 distingue il regime di applicazione della tregua invernale a seconda che l’immobile occupato abusivamente sia la residenza principale della vittima oppure una delle sue residenze secondarie in senso largo.

Pertanto quando gli immobili occupati abusivamente costituiscono la residenza principale del proprietario o del locatario vittima, gli occupanti abusivi non beneficiano più del periodo invernale. In caso contrario ne beneficiano per prassi ma il giudice può “sopprimere o ridurre” questo termine.

Il termine di 48 ore (a partire dall’introduzione degli occupanti abusivi nell’alloggio), previsto dalla prassi in materia di polizia giudiziaria, permette ai funzionari di polizia di agire in “flagranza di reato”. Può trattarsi del reato di “violazione di domicilio” previsto all’articolo 226-4 del Codice penale, che riguarda solo il “domicilio” in senso stretto, ovvero la residenza principale (nel qual  caso il termine di 48 ore non scade mai perché il reato di violazione di domicilio  sanziona non solo l’introduzione nell’immobile ma anche la “permanenza” al suo interno) oppure del reato di vandalismo e degrado dei beni privati, se si tratta di una residenza secondaria in senso ampio, reato istantaneo (di modo che il termine di 48 ore scade realmente dopo avere commesso l’infrazione e non dalla sua constatazione). Per saperne di più sui beni occupati abusivamente.

 

 

Rivolgetevi a Squat Solutions, ritroveremo il proprietario dell’alloggio occupato abusivamente e gli proporremo di riscattarlo  per regolare al più presto la situazione di occupazione abusiva. Contattateci.

I proprietari la cui residenza principale viene occupata abusivamente possono ottenere uno sfratto coatto, legale e rapido del loro alloggio, senza decisione del giudice. A tale scopo il proprietario deve presentare direttamente presso i servizi di polizia una denuncia per violazione di domicilio. Per saperne di più sulle residenze principali occupate abusivamente.

Il locale ad uso professionale è equiparato ad una residenza secondaria. Per “residenza secondaria” si intendono tutti gli immobili costruiti (appartamenti, case, locale commerciale, professionale o industriale, ecc..) che non costituiscono la residenza principale, cioè il domicilio del proprietario vittima di un’occupazione abusiva. Per saperne di più sulle residenze secondarie occupate abusivamente.

È dunque imperativo distinguere l’occupazione abusiva di una residenza secondaria da quella di una residenza principale. Questi due casi rispondono in effetti a regimi giuridici completamente diversi.  In effetti l’occupazione abusiva di un immobile può essere assimilata alla nozione di violazione di domicilio solo quando tale bene è indicato come una residenza principale al momento dell’insediamento dell’occupante abusivo. Per saperne di più sui beni occupati abusivamente.

L’occupazione abusiva  oppone due diritti fondamentali: il diritto alla proprietà e il diritto alla casa. L’occupazione abusiva può essere assimilata alla nozione di violazione di domicilio solo se il bene occupato abusivamente costituisce una residenza principale quando l’occupante vi si insedia.

La Corte di cassazione (sezione penale, 22 gennaio 1997, 95-81.186) giudica che anche se gli occupanti abusivi si introducono con effrazione in un appartamento, non commettono violazione di domicilio se l’appartamento è vuoto, sia perché è stato appena terminato, o perché ci si trova nell’intervallo tra due locazioni, o ancora perché l’immobile è destinato alla demolizione. Un alloggio vacante e non occupato non può essere considerato come un domicilio. Per saperne di più sui beni occupati abusivamente.

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Domande sulle comunioni conflittuali

Squat Solutions riscatta parti indivise quando si tratta di un immobile, di cui stimiamo il valore. La valutazione viene effettuata da 3 agenzie immobiliari,  e consiste nello stabilire  un prezzo di vendita a prescindere dalla situazione di blocco. Poi valutiamo il costo delle eventuali procedure da intraprendere. Questi costi dipendono dalla complessità del dossier. Per saperne di più sul riscatto delle parti indivise.

Una comunione è conflittuale perché è legata a una storia familiare fatta di rabbia, rancore, sentimenti dolorosi. Quando Squat Solutions entra in una comunione, le relazioni non sono affettive. Così l’uscita dalla comunione si svolge più serenamente perché gli altri comproprietari non hanno alcun interesse a restare in una comunione con uno sconosciuto. Per saperne di più sul riscatto delle parti indivise.

Se i comproprietari che rappresentano almeno i 2/3 dei diritti indivisi desiderano vendere il bene, e che il terzo restante persiste nel rifiutare la vendita, dovranno adire il Tribunal de grande instance (TGI) che farà procedere alla vendita all’asta. Per saperne di più sull’uscita dalla comunione.

Per vendere un bene è dunque necessaria l’unanimità dei comproprietari in comunione. Tuttavia l’articolo 815 del Codice civile stipula che “Nessuno può essere obbligato a restare nelle comunione e la divisione può sempre essere provocata salvo sospensione in seguito ad una sentenza o convenzione”.

Cosi un comproprietario può uscire dalla comunione  in qualsiasi momento. Tre possibilità :

  • vendendo le sue parti ad un altro comproprietario,
  • vendendo il bene: anche una parte degli altri comproprietari desiderava uscire dalla comunione,
  • vendendo le proprie quote a un terzo.

Nel suo caso resta la terza possibilità: vendere à Squat Solutions il suo 20% di parti indivise. Per saperne di più sul riscatto delle parti indivise.

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