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Questions à propos des biens immobiliers squattés

La question du squat peut-être compliquée et la procédure longue, car elle oppose deux droits fondamentaux : le droit à la propriété et le droit au logement. On parle de squat lorsqu’un lieu destiné à l’habitation est occupé par une ou plusieurs personnes qui s’y sont introduites, le plus souvent par effraction. Les squatteurs vont alors occuper illégalement un logement, voir le domicile d’une personne qui sera le propriétaire des lieux.

Mais alors que faire dans cette situation complexe ? Pourquoi la procédure d’expulsion de squatteurs peut-elle être si longue et pourquoi faut-il éviter d’intervenir soi-même ?

La plainte pour violation de domicile

Le domicile va représenter l’endroit où une personne détient son principal établissement. Chaque personne ne peut détenir qu’un seul domicile, on parlera alors de résidence principale, c’est-à-dire l’adresse principale à laquelle une personne est rattachée.

Ainsi, une expulsion de squatteurs par le biais d’une plainte pour violation de domicile ne peut se faire si le logement en question est vide de meubles. En effet, un logement vacant et inoccupé ne sera pas considéré comme une résidence principale.

La loi réprimant la violation de domicile a donc pour but de protéger le lieu de vie privée d’un propriétaire. Il sera alors impératif de distinguer le squat d’une résidence secondaire au squat d’une résidence principale. En effet, la procédure d’expulsion de squatteurs est totalement différente en fonction du cas.

Votre résidence principale est squattée

Il y a violation de domicile lorsque les squatteurs s’introduisent « dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte » et s’il y a « maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée ».

Dans ce cas, pour pouvoir enclencher la procédure d’expulsion des squatteurs, il vous faudra vous rendre directement au commissariat déposer une plainte pour violation de domicile. Vous devrez également prouver que le logement squatté vous appartient en tant que résidence principale à l’aide de preuves comme : des documents fiscaux, des factures, des attestations, etc.

Grâce à ces preuves, les forces de l’ordre pourront intervenir et procéder à l’expulsion des squatteurs au titre du flagrant délit. Dans ce cas précis, le délai des 48 heures n’est pas valide. En effet, le maintien dans votre logement n’est pas un acte instantané, les squatteurs pourront donc être expulsés de chez vous-même s’ils s’y sont introduits depuis plus de 48 heures.

Votre résidence secondaire est squattée

On parle de résidence secondaire si le bien immobilier d’une personne n’est pas sa résidence principale, autrement dit son domicile. Dans le cas d’une résidence secondaire squattée, le délai des 48 heures devient alors déterminant.

En effet, c’est uniquement dans les 48 heures à compter du moment où les squatteurs se sont introduits dans le logement que les officiers de police pourront agir au titre de flagrant délit. Ainsi, si les services de police constatent un délit de vandalisme, en plus d’une plainte de votre part dans un délai de 48 heures, ils pourront donc procéder à l’expulsion forcée et immédiate des occupants illégaux.

Cependant, vous ne pourrez pas porter plainte pour violation de domicile étant donné que cette loi ne concerne que la résidence principale.

 

Que faire lorsque l’expulsion des squatteurs n’est pas immédiate ?

Tout d’abord, il est indispensable de ne pas tenter de s’occuper soi-même de l’expulsion des squatteurs. En effet, vous vous mettriez en danger face à des personnes qui sont potentiellement armées. De plus, vous pourriez également vous exposer à une peine d’emprisonnement ainsi qu’une forte amende.

Une requête au préfet pour votre résidence principale

Dans le cas d’une résidence principale squattée, vous pourrez faire une requête au préfet si l’expulsion forcée n’a pas abouti. En vous munissant des mêmes documents prouvant que vous êtes bien le propriétaire des lieux, vous pourrez donc demander au préfet d’adresser une mise en demeure de quitter les lieux aux squatteurs.

Les occupants de votre domicile auront alors un délai d’au moins 24 heures pour quitter les lieux. Au-delà de ce délai, le préfet devra procéder à l’expulsion des squatteurs avec les forces de l’ordre ainsi qu’un serrurier.

Saisir le Tribunal d’Instance dans le cas d’une résidence secondaire squattée

Lorsque c’est votre résidence secondaire qui est squattée, il vous faudra prouver que le bien vous appartient, mais aussi recueillir l’identité exacte d’au moins un des occupants illégaux. Ce recueil d’identité est une des raisons qui fait que la procédure d’expulsion peut être longue. Il nécessite une sommation interpellative par voie d’huissier de justice. De plus, l’huissier n’a pas le droit de pénétrer le logement, même s’il est squatté.

Une fois ces preuves réunies, les avocats pourront saisir le Tribunal d’Instance pour faire une demande d’expulsion par voie d’assignation délivrée par huissier aux occupants. Si tout se passe bien et que le squatteur se présente à l’audience, le juge pourra ordonner l’expulsion des squatteurs dans un délai de 2 mois. Si les squatteurs ne sont pas partis au-delà des 2 mois, l’huissier de justice pourra procéder à l’expulsion forcée des squatteurs.

Cependant, le squatteur à l’audience peut se faire valoir un bail « putatif » afin de solliciter des délais d’expulsion. Ainsi, ces procédures peuvent être longues, mais il est indispensable de ne pas intervenir seul sous peine d’aggraver la situation. Une fois le jugement rendu, les squatteurs pourront être condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

En savoir plus sur les biens squattés.

Il est impératif de distinguer le squat d’une résidence secondaire du squat d’une résidence principale. Ces deux cas de figure répondent à des régimes juridiques complètement distincts.  En effet, le squat ne peut être assimilé à la notion de violation de domicile que lorsque le bien squatté était établi comme une résidence principale au moment de l’installation du squatteur. En savoir plus sur les biens squattés.

Le local professionnel est assimilé à une résidence secondaire. Il faut entendre par « résidence secondaire » tout bien immobilier bâti (appartement, maison, local commercial, professionnel ou industriel, etc..) ne constituant pas la résidence principale, c’est-à-dire le domicile du propriétaire victime d’un squat. En savoir plus sur les résidences secondaires squattées.

Les propriétaires dont la résidence principale est squattée peuvent obtenir une expulsion forcée, légale et rapide de leur logement, sans décision judiciaire. Pour cela, le propriétaire doit déposer directement auprès des services de police une plainte pour violation de domicile. En savoir plus sur les résidences principales squattées.

Faites appel à Squat Solutions, nous retrouverons le propriétaire du logement squatté et lui proposerons de le racheter pour régler au plus vite la situation de squat. Contactez-nous.

Le délai de 48 heures (à compter de l’introduction des squatteurs dans les lieux), issu de la pratique en matière de police judiciaire, permet aux officiers de police d’agir en « flagrant délit ». Il peut s’agir soit du délit de « violation de domicile » prévu à l’article 226-4 du Code pénal, qui ne concerne que le « domicile » à proprement parler, c’est-à-dire la résidence principale ; soit du délit de vandalisme et de dégradation de biens privés, s’il s’agit d’une résidence secondaire au sens large. Il s’agit alors d’un délit instantané, de sorte que le délai de 48 heures expire réellement passé la commission de l’infraction et non de sa constatation. En savoir plus sur les biens squattés.

La Loi ELAN du 24 novembre 2018 distingue le régime d’application de la trêve hivernale selon que le squat concerne la résidence principale de la victime ou bien l’une de ses résidences secondaires au sens large.

Dès lors, lorsque les lieux squattés constituent la résidence principale du propriétaire ou du locataire victime, les squatteurs ne bénéficient plus de la période d’hiver. Dans le cas contraire, ils en bénéficient par défaut mais le juge peut « supprimer ou réduire » ce délai.

Nul n’a le droit de se faire justice à soi-même. Si un propriétaire expulse lui-même le squatteur, ce dernier peut porter plainte contre lui pour violation de domicile. Défini par le code civil (article 102), le domicile représente l’endroit où la personne détient son principal établissement. Or votre maison secondaire, qui n’est de fait pas votre domicile, est devenu le domicile du squatteur.

L’évaluation se fait par 3 agences immobilières. Elle consiste à établir un prix de vente indépendamment du squat et des dégradations engendrées par celui-ci. En même temps, nous faisons réaliser tous les diagnostics immobiliers nécessaires pour la vente d’un bien.

Par ailleurs, nous faisons évaluer par des artisans le montant des travaux pour une remise en état du logement. A ce montant nous ajoutons notre évaluation du temps de nettoyage et d’évacuation qu’il sera impératif d’effectuer avant le début des travaux. Enfin, nous évaluerons le coût et la durée de la procédure d’expulsion. Tous ces éléments nous permettront de chiffrer le prix d’achat que nous proposons au propriétaire du bien squatté. En savoir plus sur le rachat des biens squattés.

Nous le déconseillons fortement. Nous achetons régulièrement des maisons qui ont pris feu suite à un piratage de courant.

Courant non, fréquent oui. Si ce n’est pas le squatteur expulsé ce sont souvent ces amis. Nous avons eu un cas où le propriétaire a vu son appartement squatté 3 fois de suite par le même squatteur. Et ce malgré l’installation d’une porte anti-squat. Il a donc dû faire 3 fois les procédures d’expulsion.

Par expérience cela ne servira pas à grand chose. Une fois absent, les squatteurs casseront les moellons. L’idéal est de murer et toller les ouvertures si votre annexe a un accès tout autre que celui de votre maison.

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Questions à propos des indivisions conflictuelles

Pour vendre un bien, il faut l’unanimité des indivisaires. Néanmoins l’article 815 du code civil stipule que “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.”

Ainsi à tous moments, un indivisaire peut sortir de l’indivision. Trois possibilités :

  • en vendant ses parts à un autre indivisaire,
  • en vendant le bien : les indivisaires souhaitant vendre représentent au moins 2/3 des droits indivis,
  • en vendant ses parts à un tiers.

Dans votre cas, reste la troisième possibilité : vendre à Squat Solutions vos 20% de parts indivises. En savoir plus sur le rachat des parts indivises.

Si des indivisaires, représentant au moins 2/3 des droits indivis, souhaitent vendre le bien, et que tiers restant persiste à refuser la vente, ils devront saisir le Tribunal de grande instance (TGI) qui fera procéder à sa vente aux enchères. En savoir plus sur la sortie de l’indivision.

Une indivision est conflictuelle parce qu’elle est liée à une histoire familiale faite de colère, de rancœur, de sentiments douloureux. Quand Squat Solutions rentre dans une indivision, les relations sont sans affect. Ainsi la sortie de l’indivision se déroule plus sereinement car les autres indivisaires n’ont aucun intérêt à rester dans une indivision avec un inconnu. En savoir plus sur le rachat des parts indivises.

Squat Solutions rachètent des parts indivises quand il s’agit d’un bien immobilier. Ainsi, nous évaluons la valeur du bien immobilier. L’évaluation se fait par 3 agences immobilières. Elle consiste à établir un prix de vente indépendamment de la situation de blocage. Puis nous évaluons le coût des éventuelles procédures à venir. Ces coûts dépendent de la complexité du dossier. En savoir plus sur le rachat des parts indivises.

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