Cos’è un immobile occupato abusivamente?
Si tratta dell’occupazione di un luogo ad uso abitativo nel quale uno o più persone si sono introdotte perlopiù mediante effrazione (rottura di porta o imposta…). Gli occupanti si insediano dunque illegalmente in un alloggio o locale vuoto, ovvero nel domicilio di un cittadino contro la sua volontà. Si tratta di occupanti senza diritto né titolo.
Un bene occupato abusivamente mette il suo proprietario in una situazione molto complessa. Tale occupazione oppone due diritti fondamentali: il diritto alla proprietà e il diritto all’alloggio.
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Il diritto alla proprietà
Il diritto alla proprietà è un diritto inalienabile, iscritto nella Dichiarazione dei diritti dell’uomo e del cittadino. È il diritto di godere e di disporre delle cose, nel modo più assoluto (articolo 544 del Codice civile).
Infatti, la Corte di Cassazione ricorda che lo sfratto è l’unica misura in grado di consentire al proprietario di recuperare l’intera misura del suo diritto sul bene occupato illegalmente (Cass. 3e civ., 4 luglio 2019, n°18-17.119: Jurisdata n°2019-011697; CA Parigi, 26 novembre 1997: Jurisdata n°1997-730081; Cass. 3e civ., 20 gennaio 2010, n°08-16.088: Jurisdata n°2010-051180).
L’articolo 226-4 del Codice penale prevede e reprime l’occupazione illecita del domicilio altrui. Viene punito con un anno di carcere e 15.000 euro di ammenda il fatto di introdursi o di restare nel domicilio altrui con manovre, minacce, vie di fatto o costrizione.
Il diritto all’alloggio
Il diritto all’alloggio è un diritto costituzionale. Questo diritto è riaffermato dalla legge Besson del 31 maggio 1990: “Garantire il diritto all’alloggio costituisce un dovere per l’insieme della nazione”.
Tuttavia, il proprietario che tenta di rimuovere un abusivo con la forza o con qualsiasi altro mezzo e senza l’assistenza della forza pubblica rischia fino a tre anni di reclusione e una multa di 30.000 euro (article 226-4-2 du Code pénal).
Lo sfratto illegale è quindi punito più pesantemente della violazione di domicilio.
In giurisprudenza, il diritto all’alloggio dell’occupante senza titolo non legittima la violazione della proprietà altrui.
Il ricorso amministrativo
La via amministrativa consiste nel chiedere al prefetto di intimare all’occupante di lasciare i locali. Questa procedura è nota come procedura di sgombero amministrativo o procedura di evacuazione forzata accelerata.
La legge n°2020-1525 del 7 dicembre 2020 sull’accelerazione e la semplificazione dell’azione pubblica, nota come legge ASAP, contiene nuove disposizioni volte a facilitare lo sgombero degli abusivi. Il meccanismo è stato specificato da una circolare applicativa del 22 gennaio 2021.
Per facilitarne l’attuazione, dal 1° febbraio 2022 i proprietari interessati, o i loro successori, possono essere assistiti da un ufficiale giudiziario (ora chiamato commissario giudiziale).
La procedura di sgombero accelerato di un’abitazione per decisione amministrativa, volta a ottenere lo sgombero di un occupante senza diritto o titolo, si basa sull’articolo 38 della legge DALO.
L’attuazione di questa procedura presuppone il soddisfacimento di due condizioni cumulative:
- da un lato, l’ingresso nell’abitazione di un’altra persona mediante manovre, minacce, aggressioni o coercizione
- dall’altro, la custodia dei locali dopo l’ingresso illegale.
Le recours judiciaire
Non siete riusciti a raccogliere le prove necessarie per presentare una denuncia o il prefetto si è rifiutato di accettare la vostra richiesta: dovete ricorrere a un’azione legale per cercare di ottenere lo sgombero degli occupanti abusivi del vostro immobile e/o ottenere un’ingiunzione di risarcimento per l’occupazione dei locali.
Si tratta di una decisione legale che permetterà di usare la polizia per sfrattare con la forza gli abusivi. Questa soluzione è ovviamente da preferire allo sfratto con mezzi propri, che è punibile con tre anni di reclusione e una multa di 30.000 euro (articolo 226-4-2 del Codice penale). In effetti, a nessuno è consentito prendere in mano la legge. Gli abusivi potrebbero anche essere pericolosi e armati.
Inoltre, per quanto possa sembrare sorprendente, gli occupanti della vostra residenza abusiva potrebbero addirittura sporgere denuncia contro di voi! In caso di violenza, ad esempio, gli occupanti abusivi possono sporgere denuncia per violazione di domicilio e voi potreste incorrere in una sanzione penale più pesante rispetto agli occupanti.
È quindi molto importante seguire le procedure per sfrattare legalmente gli inquilini della vostra casa.