Die Verwaltungsbeschwerde

Der Begriff „fremde Wohnung“ ist nicht mehr wie früher auf den Hauptwohnsitz beschränkt. Er ist nunmehr zu verstehen als „Ort, an dem eine Person, unabhängig davon, ob sie dort wohnt oder nicht, das Recht hat, sich als zu Hause zu bezeichnen, unabhängig vom Rechtstitel der Besetzung und der Nutzung der Räumlichkeiten“. Dies ist die Bedeutung, die im Rundschreiben zur Anwendung des Textes unter Bezugnahme auf Artikel 226-4 des Strafgesetzbuchs verwendet wird (der sich laut Rechtsprechung allgemeiner auf die Wohnung eines anderen bezieht, wobei es keine Rolle spielt, ob es sich um eine dauerhafte oder vorübergehende Wohnung handelt). Der Kassationshof ist nämlich der Ansicht, dass es keinen Grund gibt, zwischen der zum Zeitpunkt der Tat tatsächlich bewohnten Wohnung und der vorübergehend leer stehenden Wohnung zu unterscheiden.

Es muss nicht mehr zwischen der zum Zeitpunkt der Tat tatsächlich bewohnten Wohnung und einer Wohnung, die vorübergehend leer steht, unterschieden werden.

Die tatsächliche Belegung der Wohnung/des Lokals zum Zeitpunkt des Eindringens der Hausbesetzer ist kein notwendiges Kriterium mehr für die Einleitung eines Zwangsräumungsverfahrens. Mit anderen Worten: Auch das Eindringen von Hausbesetzern in eine Zweitwohnung kann zu einer behördlichen Räumung führen.

Dies ist eine gute Nachricht für Besitzer von Zweitwohnungen. Im Anwendungsrundschreiben heißt es jedoch: „Auch wenn der Eigentümer oder der Mieter der Wohnung zum Zeitpunkt der Tat vorübergehend abwesend sind, ist es dennoch wichtig, dass die bewohnte Räumlichkeit die für eine Wohnung erforderlichen Mindestelemente, insbesondere Mobiliar, umfasst.“

Während dies für gelegentlich genutzte Unterkünfte in der Art eines beruflichen pied-à-terre gilt, gilt diese Bestimmung nicht für leerstehende Unterkünfte, die nie von ihren Besitzern bewohnt werden, sowie für Geschäftsräume oder Grundstücke.

Der ursprüngliche Wortlaut von Artikel 38 enthielt keine Frist oder gar eine Verpflichtung für die Verwaltung, die mit einem Antrag auf beschleunigte Räumung einer Unterkunft befasst ist, zu antworten. Der neue Text verpflichtet den Präfekten (man spricht von gebundener Zuständigkeit) nicht nur, auf einen Antrag auf administrative Räumung zu antworten, sondern auch, innerhalb von 48 Stunden zu antworten.

Der Präfekt muss innerhalb von 48 Stunden auf Ihre Anfrage antworten.

Auch hier stellt der neue Artikel 38 zwei bedeutende Fortschritte für die Eigentümer dar, die jedoch keine Erfolgsgarantie sind. Der Text sieht nämlich Situationen vor, die den Präfekten von einer positiven Antwort entbinden. „Im Falle einer Ablehnung werden die Gründe für die Entscheidung dem Antragsteller gegebenenfalls unverzüglich mitgeteilt“, heißt es in Artikel 38 der neuen Fassung.

In seiner ursprünglichen Fassung legt Artikel 38 des Dalo-Gesetzes fest, dass der Antrag auf administrative Räumung vom Eigentümer oder Mieter der unrechtmäßig besetzten Wohnung gestellt werden muss: „Im Falle der Einführung und des Verbleibs in der Wohnung eines anderen mit Hilfe von Manövern, Drohungen, Tätlichkeiten oder Zwang können der Eigentümer oder der Mieter der besetzten Wohnung den Präfekten auffordern, den Besetzer zum Verlassen der Räumlichkeiten zu ermahnen (…)“. Nur der Eigentümer der besetzten Immobilie oder sein Mieter waren befugt, ein Verfahren zur Zwangsräumung einzuleiten. Das heißt, die Bedingungen für die Befassung waren sehr restriktiv. Das ist vorbei.

Sie sind nicht der Eigentümer, Sie können in seinem Auftrag handeln

Artikel 73 des ASAP-Gesetzes erweitert diese Bedingungen. Der neue Wortlaut lautet: „Die Person, deren Wohnung auf diese Weise besetzt wird, oder jede Person, die in ihrem Interesse und für ihre Rechnung handelt, kann beim Präfekten beantragen, den Besetzer zum Verlassen der Räumlichkeiten aufzufordern (…)“. Das Verfahren ist nicht mehr dem Eigentümer oder Mieter vorbehalten; auch der Nutznießer oder die Kinder einer älteren Person, die sich außerhalb ihrer Wohnung befindet und z. B. aus medizinischen Gründen oder wegen einer längeren Reise verhindert ist, können das Verwaltungsverfahren zur Zwangsräumung einleiten.

Mit Artikel 73 des ASAP-Gesetzes wird Artikel 38 des Dalo-Gesetzes in folgendem Sinne geändert: „Im Falle des Eindringens und Verbleibens in der Wohnung eines anderen, unabhängig davon, ob es sich um dessen Hauptwohnsitz handelt oder nicht, mit Hilfe von Manövern, Drohungen, Tätlichkeiten oder Zwang kann die Person, deren Wohnung auf diese Weise besetzt ist, oder jede Person, die in ihrem Interesse und für ihre Rechnung handelt, den Präfekten auffordern, den Besetzer zum Verlassen der Räumlichkeiten anzuhalten, nachdem sie Anzeige erstattet, den Nachweis erbracht hat, dass die Wohnung ihr Wohnsitz ist, und die unrechtmäßige Besetzung durch einen Offizier der Kriminalpolizei feststellen ließ“.

Ausweitung des Begriffs des Wohnsitzes, Verpflichtung des Präfekten zu einer mit Gründen versehenen Antwort und Öffnung des Klageinteresses für Dritte sind die drei wichtigsten Beiträge der Neufassung von Artikel 38.

Der Antrag besteht darin, den Präfekten zu bitten, den betrügerischen Bewohner aufzufordern, die Räumlichkeiten innerhalb einer bestimmten Frist zu verlassen. Wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, kann der Präfekt die Personen, die in Ihre Wohnung – oder die Wohnung der Person, für die Sie klageberechtigt sind – eingedrungen sind und sich dort aufgehalten haben, zwangsweise räumen, ohne vorher einen Richter anzurufen.

• Eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch ;
• Der Nachweis, dass die betrügerisch besetzte Wohnung der Wohnsitz des Antragstellers ist (Rechnungen, Bescheinigungen, Steuerunterlagen);
• Die Feststellung der illegalen Nutzung der Wohnung durch einen Beamten der Kriminalpolizei (OPJ).

Sobald Sie feststellen, dass Ihr Eigentum unrechtmäßig besetzt wurde, müssen Sie als Erstes bei der Polizei oder der Gendarmerie Anzeige wegen „Hausfriedensbruchs“ erstatten (Artikel 226-4 des Strafgesetzbuches). Nehmen Sie alle Dokumente mit (z. B. Rechnungen, Steuerunterlagen aus dem Internet oder eine Bescheinigung eines Nachbarn), die belegen, dass Sie tatsächlich der Eigentümer des besetzten Hauses sind.

Wird der Antrag von einem Dritten gestellt, muss dieser den Titel nachweisen, der ihn dazu berechtigt, im Interesse und für Rechnung der Person zu handeln, deren Wohnsitz besetzt ist.

Im Anschluss an Ihre Anzeige wird die Polizei vor Ort erscheinen und den Tatbestand des Hausfriedensbruchs in flagranti feststellen: gewaltsames Eindringen (zerbrochene Fensterscheibe, aufgebrochene Tür, ausgewechseltes Schloss…) und Verbleiben in der Wohnung. Diese Tatsachen müssen festgestellt worden sein und müssen in dem Protokoll über die Aufnahme der Anzeige aufgeführt sein, da sonst die Straftat nicht als unter den Anwendungsbereich von Artikel 38 des Dalo-Gesetzes fallend charakterisiert werden kann.

Das Vergehen des Verweilens in der Wohnung eines anderen ist ein fortlaufender Zustand, den die Strafverfolgungsbehörden jederzeit feststellen können.

Hausfriedensbruch auf frischer Tat kann so lange festgestellt werden, wie die Bewohner in der Wohnung bleiben, und nicht nur innerhalb einer Frist von 48 Stunden. Das „Verbleiben“ in der Wohnung eines anderen ist nämlich keine augenblickliche Handlung, die den festen Ausgangspunkt einer Frist darstellen kann. Das Rundschreiben vom 21. Januar 2021 stellt klar, dass die Straftat des Verbleibs in der Wohnung eines anderen eine fortlaufende Situation ist, die die Ordnungskräfte jederzeit feststellen können. Es bleibt festzuhalten, dass die OPJ möglicherweise zögern, nach Ablauf einer bestimmten Frist für die Besetzung einzugreifen (die Frist von 48 Stunden wird häufig genannt).

Bei der Feststellung einer illegalen Besetzung muss die Identität der unerwünschten Besetzer erfasst werden.

Beginnen Sie damit, Ihre Nachbarn, den Hausmeister … jede Person, die die Identität Ihrer Hausbesetzer kennen könnte, zu befragen, suchen Sie in Ihrem Briefkasten nach Namen … Wenn diese einfach umzusetzenden Lösungen nicht zum Erfolg führen, wenden Sie sich an einen Gerichtsvollzieher (jetzt Justizkommissar genannt), der sich an den besetzten Ort begibt, um die Besetzer zu befragen und ihre Identität festzustellen. Eine Interpellation ist eine Aufforderung an einen Gerichtsvollzieher, einen bestimmten Adressaten (hier die Hausbesetzer) direkt mit Fragen zu konfrontieren und seine Antworten und Kommentare einzuholen.

Einen Gerichtsvollzieher beauftragen, seine Hausbesetzer zu identifizieren

Die Antworten, die Ihr Gegner gibt, können ihm später, insbesondere vor Gericht, entgegengehalten werden.

Nicht als Hausbesetzer gelten :

• ein Mieter, der nach Beendigung des Mietvertrags ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung verbleibt;
• eine Person, die sich weigert, die Räumlichkeiten zu verlassen, nachdem sie von der Person, die dort lebt, beherbergt wurde.

Ihr Mieter weigert sich, am Ende des Mietvertrags auszuziehen?

In keiner der beiden Situationen können Sie ein administratives Evakuierungsverfahren einleiten. Die beiden Bedingungen für die Einreichung einer Klage sind nicht erfüllt. Wenn der Aufenthalt Ihres Mieters ohne Mietvertrag tatsächlich eine Besetzung ohne Eigentum oder Titel darstellt, kann das Vergehen des Eindringens in Ihr Eigentum durch Nötigung oder Zwang nicht berücksichtigt werden.

Um die Räumung des unzuverlässigen Mieters zu erwirken, müssen Sie die Dienste eines Gerichtsvollziehers (oder commissaire de justice) in Anspruch nehmen. Schicken Sie zunächst über Ihren Gerichtsvollzieher eine Aufforderung zum Verlassen der Wohnung. Wenn dies nichts bewirkt, müssen Sie sich an das Gericht (früher: Amtsgericht) der Gemeinde wenden, in der sich die Mietwohnung befindet.

Ein Mieter, der sich weigert, eine Immobilie nach Ablauf des Mietvertrags zu verlassen, wird nicht als Hausbesetzer betrachtet

Sie müssen dann Ihren Gerichtskommissar beauftragen, Ihrem Mieter die Vorladung zu dem vom Amtsrichter festgelegten Termin zu überreichen. Sie müssen an der Gerichtsverhandlung teilnehmen, wenn Sie nicht durch einen Anwalt vertreten sind.

Der Mieter hat einen Monat Zeit, um gegen die Entscheidung des Richters Berufung einzulegen.

Nach Ablauf der Berufungsfrist oder nach Ablauf der vom Richter eingeräumten Nachfrist wird die Entscheidung endgültig. Ihr Mieter erhält dann einen Räumungsbefehl und hat zwei Monate Zeit, die Wohnung zu verlassen. In der Realität kann sich diese Frist verlängern, da es nicht ungewöhnlich ist, dass der Richter Ihrem Mieter eine zweite Frist einräumt, um die Situation zu bereinigen.

Wenn sich Ihr Mieter nach Ablauf dieser Frist immer noch weigert, die Räumlichkeiten zu verlassen, dann wird der Gerichtsvollzieher den Einsatz der öffentlichen Gewalt beantragen. Wenn die Präfektur dem Antrag stattgibt, wird die öffentliche Gewalt die endgültige Räumung des Mieters durchführen.

Die Winterpause gilt im Fall eines „Mieter-Squatters“.

Die Berufung setzt das Urteil nicht aus, wenn Sie die vorläufige Vollstreckung des Urteils erwirkt haben oder wenn es sich um einen Beschluss handelt (im Falle eines einstweiligen Verfügungsverfahrens).

Die Bearbeitung der Anträge darf die zwingende Frist von 48 Stunden nicht überschreiten (Art. 38 Abs. 2 ZGB).

Wenn sich nach der Untersuchung herausstellt, dass Ihr Antrag positiv beschieden werden kann, also spätestens nach Ablauf der Frist von 48 Stunden :

• wird eine Aufforderung zum Verlassen der Räumlichkeiten an die Bewohner gerichtet;
• Die Evakuierung muss sofort nach Ablauf der Frist (24 Stunden) erfolgen;

Wenn alles gut geht, werden die Hausbesetzer drei Tage nach Einreichung Ihres Antrags geräumt. Die Aufforderung wird auch in Form eines Aushangs im Rathaus und am Ort des Geschehens veröffentlicht. Wenn die Aufforderung nicht befolgt wird, kann die Zwangsvollstreckung der Räumungsentscheidung eingeleitet werden.

Es kann vorkommen, dass der Präfekt Ihren Antrag ablehnt. Er muss seine Entscheidung mitteilen und seine Ablehnung begründen.

Das Gesetz sieht zwei Gründe vor, aus denen der Präfekt Ihren Antrag ablehnen kann:

• die kumulativen Bedingungen, die auf Artikel 226-4 des Strafgesetzbuchs verweisen, sind nicht erfüllt (z. B.: nicht festgestellter Einbruch) ;
• das Vorliegen eines zwingenden Grundes des Allgemeininteresses.

Die Anwesenheit von minderjährigen Kindern, schwangeren Frauen oder älteren Menschen in der besetzten Immobilie, für die es keine alternative Unterbringungsmöglichkeit gibt, stellt einen Grund des öffentlichen Interesses dar, den Präfekten üblicherweise bei der Ablehnung eines Antrags berücksichtigen.

Gut zu wissen: Die Winterpause (1. November bis 31. März des Folgejahres) gilt nicht für Zwangsräumungen, die auf der Grundlage von Artikel 38 des Dalo-Gesetzes ausgesprochen werden.

Wenn Ihr Antrag auf Räumung auf dem Verwaltungsweg nicht erfolgreich ist, sei es aufgrund fehlender Beweise oder aufgrund einer Entscheidung des Präfekten als „zwingender Grund des Allgemeininteresses“, müssen Sie auf den traditionellen Rechtsweg zurückgreifen, um Ihr Eigentum zurückzubekommen. Dieses zweite Verfahren der Zwangsräumung geht über den Weg der Gerichte. Sie müssen einen Anwalt beauftragen, den Richter anzurufen. Dieser Rechtsbehelf hat den Nachteil, dass er langwierig und kostspielig ist.

Seit dem 1. Februar 2022 können Sie sich in allen Phasen des Verwaltungsverfahrens zur Räumung von Hausbesetzern von einem Gerichtsvollzieher (commissaire de justice) begleiten lassen.

Diese Unterstützung sieht unter anderem Folgendes vor:

• die Feststellung der illegalen Besetzung ;
• die Begleitung bei der Einreichung der Beschwerde ;
• das Verfassen des Antrags an den Präfekten und die Begleitung der Schritte bei der Präfektur.

Wenn diese nicht erfolgreich ist, kann sie mit der Begleitung in einem Gerichtsverfahren fortgesetzt werden.

Die Kosten für den beauftragten Gerichtsvollzieher gehen zu Lasten des Antragstellers. Sie hängen von der zu behandelnden Situation ab. Fordern Sie einen detaillierten Kostenvoranschlag an, bevor Sie sich an einen Fachmann wenden.