Ricorso amministrativo

Il concetto di “casa altrui” non è più limitato all’abitazione principale come avveniva in precedenza. Ora deve essere inteso come “il luogo in cui una persona, che vi abiti o meno, ha il diritto di chiamare la propria abitazione, indipendentemente dal titolo giuridico della sua occupazione e dall’uso che viene fatto dei locali”. Questa accezione è quella mantenuta nella circolare applicativa del testo, con riferimento all’articolo 226-4 del Codice penale (che, secondo la giurisprudenza, si riferisce più in generale all’abitazione altrui, indipendentemente dal fatto che sia permanente o temporanea). La Corte di Cassazione ritiene che non sia necessario distinguere tra un’abitazione effettivamente occupata al momento dei fatti e una temporaneamente vuota di abitanti.

Non è più necessario distinguere tra un’abitazione effettivamente occupata al momento degli eventi e una temporaneamente vuota di tutti gli abitanti.

L’effettiva occupazione dell’abitazione/dei locali al momento dell’ingresso degli abusivi non è più un criterio necessario per avviare la procedura di sfratto forzato. Ciò significa che anche l’introduzione di abusivi in una seconda casa può portare a uno sfratto amministrativo.

Questa è una buona notizia per i proprietari di seconde case. Tuttavia, la circolare applicativa specifica che “anche se il proprietario o l’inquilino dell’abitazione è temporaneamente assente al momento dei fatti, è comunque importante che i locali occupati contengano gli elementi minimi, in particolare i mobili, necessari per l’abitazione”.

Questa disposizione si applica alle abitazioni occasionali, come i pied-à-terre professionali, ma non alle abitazioni sfitte che non sono mai abitate dai proprietari, né ai locali o ai terreni commerciali.

Il testo originale dell’articolo 38 non specificava un limite di tempo e nemmeno l’obbligo per l’amministrazione di rispondere a una richiesta di evacuazione accelerata degli alloggi. Il nuovo testo obbliga il prefetto (si parla di giurisdizione collegata) non solo a rispondere a una richiesta di evacuazione amministrativa, ma anche a rispondere entro 48 ore.

Il prefetto è tenuto a rispondere, entro 48 ore, alla vostra richiesta.

Obbligo di risposta e riduzione dei termini, anche in questo caso il nuovo articolo 38 costituisce due progressi significativi per i proprietari, ma non una garanzia di successo. Il testo prevede infatti situazioni che esonerano il prefetto da una risposta favorevole. “In caso di rifiuto, le ragioni della decisione sono, se del caso, comunicate senza indugio al richiedente”, recita la nuova versione dell’articolo 38.

Nella sua formulazione originaria, l’articolo 38 della legge Dalo specifica che la richiesta di sgombero amministrativo deve essere presentata dal proprietario o dall’inquilino dell’abitazione occupata abusivamente: “In caso di introduzione e mantenimento nell’abitazione altrui mediante manovre, minacce, aggressioni o coercizioni, il proprietario o l’inquilino dell’abitazione occupata può chiedere al prefetto di intimare all’occupante di lasciare i locali (…)”. Solo il proprietario dell’immobile occupato abusivamente o il suo inquilino avevano il diritto di avviare una procedura di evacuazione forzata. In altre parole, condizioni di rinvio molto restrittive. È finita.

Non siete il proprietario, ma potete agire per suo conto.

L’articolo 73 della legge ASAP amplia queste condizioni. Nella nuova formulazione: “La persona la cui abitazione è occupata in questo modo o chiunque agisca nell’interesse e per conto di tale persona può chiedere al prefetto di intimare all’occupante di lasciare i locali (…)”. La procedura non è più riservata al proprietario o all’inquilino; l’usufruttuario o i figli di una persona anziana che si trova fuori casa, impossibilitata a uscire per motivi medici o per un lungo viaggio, ad esempio, potranno avviare la procedura amministrativa per l’evacuazione forzata.

Con l’articolo 73 della legge ASAP, l’articolo 38 della legge Dalo viene modificato come segue: “In caso di ingresso e permanenza nell’abitazione altrui, sia essa o meno abitazione principale, mediante manovre, minacce, aggressioni o coercizione, la persona la cui abitazione è occupata in tal modo o chiunque agisca nell’interesse e per conto di questa persona può chiedere al prefetto di intimare all’occupante di lasciare i locali, dopo aver presentato denuncia, dimostrato che l’abitazione è la propria e fatto verbalizzare l’occupazione abusiva da un ufficiale di polizia giudiziaria”.

L’ampliamento della nozione di domicilio, l’obbligo di una risposta motivata da parte del prefetto e l’apertura a terzi del diritto di agire sono i tre principali contributi della riscrittura dell’articolo 38.

La richiesta consiste nel chiedere al prefetto di intimare all’occupante fraudolento di lasciare i locali entro un determinato periodo. A determinate condizioni, autorizza il prefetto a procedere all’evacuazione forzata di persone che sono entrate e rimaste nella vostra casa – o in quella della persona per cui siete autorizzati ad agire – senza ricorrere preventivamente al giudice.

• Una denuncia per violazione di domicilio;
• Prova che l’abitazione occupata in modo fraudolento è quella del richiedente (fatture, certificati, documenti fiscali);
• Un ufficiale di polizia giudiziaria (OPJ) deve stabilire che l’abitazione è stata occupata in modo illegale.

Il primo passo da compiere, non appena ci si accorge che la propria proprietà è stata occupata illegalmente, è presentare una denuncia alla stazione di polizia o alla gendarmeria per “violazione di domicilio”, un reato previsto dall’articolo 226-4 del Codice penale. Portate con voi tutti i documenti (fatture, documenti fiscali trovati su internet, certificati forniti da un vicino, ad esempio) che dimostrino che siete effettivamente i proprietari della casa occupata abusivamente.

Se la domanda è presentata da un terzo, quest’ultimo deve stabilire il titolo che lo autorizza ad agire nell’interesse e per conto della persona la cui abitazione è occupata.

Dopo aver sporto denuncia, la polizia si recherà a casa vostra e stabilirà che siete stati colti in flagranza di reato: rompere una finestra, scassinare una porta, cambiare una serratura, ecc. Questi fatti devono essere stati osservati e devono figurare nel verbale di denuncia, altrimenti il reato non può rientrare nell’ambito di applicazione dell’articolo 38 della legge di Dalo.

Il reato di permanenza in casa d’altri è una situazione continua che la polizia può osservare in qualsiasi momento.

Il reato di flagranza di reato di violazione di domicilio può essere accertato fintanto che gli occupanti rimangono nei locali e non solo nell’arco di 48 ore. Infatti, “rimanere” in casa di un’altra persona non è un atto istantaneo che può rappresentare il punto di partenza fisso di un limite temporale. La circolare del 21 gennaio 2021 specifica che il reato di permanenza in casa altrui è una situazione continuativa che la polizia può osservare in qualsiasi momento. Tuttavia, gli agenti di polizia possono essere riluttanti a intervenire dopo un certo periodo di occupazione (viene spesso citato il periodo di 48 ore).

L’identità degli occupanti indesiderati deve essere raccolta quando viene accertata l’occupazione abusiva.

Iniziate a chiedere ai vostri vicini, al custode dell’edificio… a chiunque possa conoscere l’identità degli abusivi, cercate i nomi sulla cassetta della posta… Se queste semplici soluzioni non funzionano, si può ricorrere a un ufficiale giudiziario (ora chiamato commissario giudiziario) che si reca nei locali occupati per interrogare gli abusivi e registrarne l’identità. La citazione è l’atto con cui l’ufficiale giudiziario convoca direttamente un destinatario designato (in questo caso gli abusivi) ponendogli varie domande e raccogliendo le sue risposte e osservazioni.

Utilizzo di un ufficiale giudiziario per identificare gli abusivi

Le risposte fornite dal vostro avversario saranno quindi opponibili a lui, in particolare in tribunale.

Non sono considerati abusivi :

• un inquilino che rimane nell’abitazione dopo la scadenza del contratto di locazione senza il consenso del locatore;
• una persona che si rifiuta di lasciare i locali dopo essere stata ospitata dalla persona che vi abita.

L’inquilino si rifiuta di lasciare i locali al termine del contratto di locazione?

Non è possibile avviare una procedura di evacuazione amministrativa in nessuna di queste due situazioni. Infatti, la doppia condizione che presiede alla presentazione della denuncia non è soddisfatta. Se la presenza continuativa del vostro inquilino senza contratto di locazione è effettivamente un’occupazione senza proprietà o titolo, il reato di ingresso nella vostra proprietà con atto o forza non può essere mantenuto.

Per ottenere lo sfratto dell’inquilino abusivo, dovrete ricorrere ai servizi di un ufficiale giudiziario (o commissario di giustizia). Iniziate inviando un avviso formale di abbandono dei locali tramite l’ufficiale giudiziario. Se questa lettera non ha effetto, dovete rivolgervi al tribunale (ex tribunale di prima istanza) del comune in cui si trova l’alloggio affittato.

L’inquilino che si rifiuta di lasciare l’immobile al termine del contratto di locazione non è considerato un abusivo.

Dovete quindi incaricare il vostro commissario giudiziario di notificare all’inquilino una citazione a comparire alla data stabilita dal magistrato. È necessario partecipare all’udienza se non si è rappresentati da un avvocato.

L’inquilino ha un mese di tempo per appellarsi alla decisione del giudice.

Al termine del periodo di appello, o al termine del tempo supplementare concesso dal giudice, la decisione diventa definitiva. L’inquilino riceverà quindi un avviso di sgombero e avrà due mesi di tempo. In realtà, questo periodo può essere prolungato, poiché non è raro che il giudice conceda all’inquilino un secondo periodo di tempo per risolvere la situazione.

Se al termine di questo periodo l’inquilino si rifiuta ancora di lasciare i locali, l’ufficiale giudiziario richiederà l’intervento della polizia. Se la prefettura accetta la richiesta, la polizia procederà allo sfratto definitivo dell’inquilino.

La tregua invernale si applica nel caso di un “affittuario-acquirente”.

L’appello non sospende la decisione se avete ottenuto l’esecuzione provvisoria della sentenza o se si tratta di un’ordinanza (nel caso di procedimenti sommari).

L’esame delle domande non deve superare il termine obbligatorio di 48 ore (articolo 38, comma 2, del Codice civile).

Quando risulta, al termine dell’indagine, che può essere concesso un esito favorevole, e quindi al più tardi alla fine del periodo di 48 ore :

• un avviso formale di abbandono dei locali sarà inviato agli occupanti;
• l’evacuazione deve avvenire al termine del periodo di preavviso (24 ore);

Se tutto va bene, gli abusivi saranno sfrattati tre giorni dopo la presentazione della richiesta. L’avviso formale viene pubblicato anche sotto forma di avviso in municipio e nei locali. Se la diffida non viene rispettata, l’ordinanza di sfratto può essere eseguita.

Può accadere che il prefetto respinga la vostra richiesta. Egli deve notificare la sua decisione e motivare il suo rifiuto.

La loi retient deux motifs autorisant le préfet à rejeter votre demande :

• non sono soddisfatte le condizioni cumulative di cui all’articolo 226-4 del codice penale (ad esempio, effrazione non rilevata);
• l’esistenza di un motivo imperativo di interesse generale.

La presenza nell’immobile occupato abusivamente di bambini minorenni, donne incinte o anziani senza una soluzione abitativa costituisce un motivo di interesse generale che i prefetti comunemente prendono in considerazione per respingere una richiesta.

Buono a sapersi: la tregua invernale (dal 1° novembre al 31 marzo dell’anno successivo) non si applica agli sgomberi forzati ordinati in base all’articolo 38 della legge Dalo.

Se la richiesta di sfratto amministrativo non viene accolta, per mancanza di prove o per decisione del prefetto sulla base di “impellenti motivi di interesse generale”, dovrete ricorrere alla via legale tradizionale per recuperare la vostra proprietà. Questa seconda procedura di sfratto passa attraverso i tribunali. È necessario assumere un avvocato per portare il caso in tribunale. Lo svantaggio di questa procedura è che è lunga e costosa.

Dal 1° febbraio 2022 è possibile farsi accompagnare da un ufficiale giudiziario (commissario di giustizia) in tutte le fasi del procedimento amministrativo di sfratto degli abusivi.

L’assistenza comprende:

• che stabilisce l’occupazione illegale ;
• assistenza per la presentazione di un reclamo;
• redigere la richiesta al prefetto e seguire le procedure con la prefettura.

In caso di insuccesso, si può procedere per vie legali.

Le spese per l’intervento dell’ufficiale giudiziario saranno a carico del ricorrente. Dipendono dalla situazione da affrontare. Chiedete un preventivo dettagliato prima di affidarvi a un professionista.