Residenza secondaria
Per “residenza secondaria” si intendono tutti gli immobili costruiti (appartamenti, case, locale commerciale, professionale o industriale, ecc..) che non costituiscono la residenza principale, cioè il domicilio del proprietario vittima di un’occupazione abusiva.
Quando una residenza secondaria viene occupata abusivamente, solo il termine di 48 ore, a partire dall’introduzione degli occupanti nell’alloggio, è in grado di autorizzare i servizi di polizia a procedere ad uno sfratto coatto e immediato.
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Flagranza di reato
Il termine di 48 ore (a partire dall’introduzione degli occupanti abusivi nell’alloggio), previsto dalla prassi in materia di polizia giudiziaria, permette ai funzionari di polizia di agire in “flagranza di reato”.
Il reato di “violazione di domicilio” previsto all’articolo 226-4 del Codice penale, riguarda solo il “domicilio” in senso stretto e non si estende affatto agli altri immobili.
Invece l’articolo 322-1 del Codice penale che reprime il reato di vandalismo cita “la distruzione, il degrado o il deterioramento di un bene appartenente ad altri”, che non distingue la residenza principale e la residenza secondaria della vittima.
Dunque solo per il reato di vandalismo debitamente constatato dai servizi di polizia in base alla denuncia della vittima questi ultimi saranno abilitati ad agire in “flagranza di reato” entro il termine di 48 ore.
Se la flagranza di reato non viene constatata, o se il termine di 48 ore è scaduto, il proprietario sarà obbligato ad avviare una procedura giudiziaria.
Procedura di sfratto
Per avviare una procedura di sfratto, il proprietario dovrà da un lato dimostrare che il suo bene è occupato, e dall’altro verificare l’esatta identità di almeno un occupante senza diritto né titolo presente nell’alloggio.
La verifica dell’identità dell’occupante si rivela a volte molto difficile e richiede un’intimazione a rispondere tramite ufficiale giudiziario. In questo quadro l’ufficiale giudiziario non può entrare nell’immobile perché un locale, seppure occupato abusivamente, costituisce il domicilio privato dell’occupante senza diritto né titolo. In mancanza di un’autorizzazione del giudice ordinario, si profila il reato penale di violazione di domicilio privato per effrazione.
In base agli elementi di prova riuniti, gli avvocati adiranno il Tribunal d’Instance del domicilio degli immobili occupati abusivamente con una richiesta di sfratto mediante citazione consegnata dall’ufficiale giudiziario agli occupanti.
Se l’occupante abusivo si presenta all’udienza, è assai probabile cha adotti una delle posizioni seguenti: far valere una locazione “putativa” (quella normalmente chiamata “locazione truffa”); oppure chiedere i termini per lo sfratto.
Se tutti sono d’accordo, il giudice ordinerà lo sfratto degli occupanti con l’aiuto di un fabbro ferraio e della forza pubblica se necessario, e li condannerà anche al pagamento di un’indennità di occupazione mensile.
L’ordine di lasciare l’immobile darà agli occupanti un termine di 2 mesi per liberarlo dal mobilio e dall’occupazione. Se l’immobile sarà ancora occupato all’entrata in vigore dell’ingiunzione di sgombero, l’ufficiale giudiziario chiederà alla prefettura del dipartimento il concorso della forza pubblica.
Tregua invernale
La legge ELAN del 24 novembre 2018 distingue il regime di applicazione della tregua invernale a seconda che l’immobile occupato abusivamente sia la residenza principale della vittima oppure una delle sue residenze secondarie in senso ampio.
Pertanto quando gli immobili occupati abusivamente costituiscono la residenza principale del proprietario o del locatario vittima, gli occupanti abusivi non beneficiano più del periodo invernale. In caso contrario ne beneficiano per prassi ma il giudice può “sopprimere o ridurre” questo termine.
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Non sempre le forze dell’ordine sono rigorose!
Sebbene esistano disposizioni di legge piuttosto chiare e precise per i casi di residenze primarie e secondarie occupate abusivamente, bisogna riconoscere che la legge non viene sempre applicata alla lettera, anche nei casi in cui l’ingresso nell’abitazione è avvenuto tramite effrazione. Infatti, prima di prendere una decisione radicale di sgombero degli occupanti abusivi dall’immobile, vengono presi in considerazione diversi criteri.
Tra le altre cose, i commissari di polizia tengono conto del profilo degli abusivi in questione. Lo sgombero sarà immediato se gli intrusi sono persone che cercano, ad esempio, di nascondersi dalla polizia. D’altra parte, lo sfratto è molto più difficile quando gli occupanti dell’abitazione primaria o secondaria occupata abusivamente sono una coppia con figli, soprattutto piccoli.
Tuttavia, il profilo degli abusivi non è l’unico fattore che può influenzare o ritardare la sentenza. L’applicazione tiene conto anche delle condizioni meteorologiche. Per alcuni commissari di polizia è difficilmente concepibile mettere le persone all’aperto in inverno. Come promemoria, a causa della tregua invernale, la polizia non è autorizzata a sgomberare gli occupanti illegali di una residenza primaria o secondaria occupata abusivamente tra il 1° novembre e il 31 marzo.
Modifiche alla legge sugli alloggi a favore dei proprietari di casa
Nella legge sugli alloggi sono stati introdotti due emendamenti a favore dei proprietari di abitazioni primarie e secondarie occupate abusivamente. Uno di questi prevede l’abolizione del periodo legale di due mesi per gli occupanti abusivi per trovare un nuovo alloggio, in conformità con l’articolo L 412-1 del Codice delle procedure di esecuzione civile.
Il secondo emendamento stabilisce che gli occupanti abusivi non sono più protetti dalla tregua invernale, che impediva alla polizia di cacciarli tra il 1° novembre e il 31 marzo. Questo è un sollievo per i proprietari di residenze primarie occupate illegalmente e di residenze secondarie occupate abusivamente!