Sortir d'une indivision

Qu'est-ce qu'une indivision ?

L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien. Une indivision peut être volontaire, lors de l'acquisition d'un bien entre concubins ou pacsés, ou involontaire, lors d'une succession ou la dissolution d'une communauté conjugale au moment d'un divorce.

Sortir d’une indivision, c’est tout à fait possible. Selon le code civil, "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Ainsi lors d’un conflit entre indivisaires, celui souhaitant la vente du bien peut faire exercer ce droit. Parfois au prix d’une longue procédure judiciaire.

Squat Solutions vous aide à sortir de cette situation complexe

La gestion de l’indivision

Avant la loi du 23 juin 2006, toute décision concernant un bien indivis devait être prise à l'unanimité des indivisaires. Depuis, la loi facilite la gestion de l’indivision car elle distingue 3 règles selon le type d'actes concernés :

  • Les actes conservatoires destinés à maintenir le patrimoine en bon état (par exemple la réparation d’une toiture) : chaque indivisaire peut agir sans avoir à demander le consentement des autres, ce qui n’est pas le cas quand il s’agit de sortir d’une indivision.
  • Les actes d'administration, de gestion courante d'exploitation (par exemple la vente de meubles d’usage courant) : ces actes nécessitent la majorité aux deux tiers des droits indivis.
  • Les actes de disposition qui modifient la consistance du patrimoine (par exemple la vente d’un bien) : ces actes nécessitent l'unanimité.

Vendre un bien en indivision

Pour vendre un bien, il faut donc l’unanimité des indivisaires. Néanmoins l’article 815 du Code civil stipule que "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention."

Ainsi à tout moment, un indivisaire peut prendre la décision de sortir d’une indivision. Trois possibilités peuvent être envisagées dans ce cadre :

  • la vente de ses parts à un autre indivisaire ;
  • la vente du bien dans sa totalité, une partie des autres copropriétaires souhaitant également sortir de l’indivision ;
  • la vente de ses parts à un tiers.

La première solution est évidemment la plus simple.

Malheureusement les conflits familiaux, les rancœurs amènent trop souvent une partie des indivisaires à s'opposer à la vente du bien.

Depuis la loi de simplification du droit du 12 mai 2009 n°2009-526, si les personnes ayant choisi de sortir d’une indivision par la vente du bien représentent au moins 2/3 des droits indivis, la vente peut être autorisée.

Après avoir vérifié que la demande est recevable, le notaire lancera la procédure de vente et informera, par voie d'huissier, les autres indivisaires de la volonté commune de certains indivisaires (⅔ des parts) de vendre le bien. Les autres propriétaires pourront alors adopter deux attitudes face à cette information :

  • Notifier leur acceptation dans un délai de trois mois. La vente pourra être réalisée, et dans ce cas les personnes qui le souhaitent pourront sortir d’une indivision aussitôt l’opération conclue.
  • Refuser ou ne pas répondre (qui équivaut à un refus dans un délai de 3 mois).

En cas de refus, le notaire le constatera par un « procès-verbal de difficultés ». Après une médiation et en cas d'échec de celle-ci, les indivisaires désireux de vendre devront alors saisir le Tribunal de grande instance (TGI) afin de procéder à sa vente aux enchères.

Il s’agit d’une procédure longue et coûteuse. Entre la démarche auprès du notaire et la saisie du tribunal, il peut s'écouler d'une à plusieurs années pour sortir d’une indivision dans ce cas de figure.

Vente des parts indivises à un tiers

Selon l’article 815-14 du Code civil, la vente de parts indivises à un tiers est possible : “L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.”

Ainsi, avant de sortir d’une indivision par la vente de ses parts à un tiers, la loi impose d’informer les autres propriétaires car ils sont prioritaires sur l’achat du bien. Il s’agit du droit de préemption.

Si un indivisaire est intéressé par le rachat des parts, il dispose alors d'un délai d'un mois pour vous le faire savoir par voie d'huissier. L'acte de vente devra alors être signé dans les deux mois qui suivront. Passé ce délai, si rien ne s'est passé, il s’agira de mettre l'indivisaire en demeure de signer la vente.

Si cette mise en demeure reste sans effet, au bout de 15 jours, l’indivisaire pourra vendre librement ses parts à l’acheteur de son choix.

Squat Solutions vous aide à sortir de cette situation complexe

La voie judiciaire, une alternative efficace pour sortir de l’indivision ?

A défaut d’opter pour la vente des biens à un tiers ou à un autre indivisaire, il est possible de sortir d’une indivision par voie judiciaire. Cette voie de sortie est aussi employée au niveau de la rupture de l’indivision seul ou à plusieurs, quand il arrive que des indivisaires ne soient pas d’accord ou n’aient pas manifesté leur avis. Elle implique, comme on peut s’y attendre, une fin de l’indivision qui passe par une autorisation judiciaire. La sortie de l’indivision pourra prendre plusieurs formes, en l’occurrence celle d’une représentation judiciaire.

Autrement dit, un autre indivisaire peut saisir le tribunal de grande instance pour être habilité à représenter celui qui, pour une raison ou une autre, n’est pas en mesure de manifester sa volonté pour sortir d’une indivision. L’article 815-4 alinéa 1er du Code civil prévoit en effet que : “Si l’un des indivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter par justice à le représenter, d’une manière générale ou pour certains actes particuliers, les conditions et l’étendue de cette représentation étant fixées par le juge.”

Le tribunal de grande instance devra autoriser la représentation de l’indivisaire indisposé dans l’étendue qui lui semble souhaitable (un ou plusieurs actes particuliers). La personne empêchée aura toutefois la qualité de partie à l’acte (ou aux actes), même si c’est un autre indivisaire qui donnera son consentement à sa place.

Des possibilités pour se passer d’un indivisaire ?

Pour sortir d’une indivision, il existe d’autre part des autorisations judiciaires permettant de se dispenser du consentement d’un indivisaire, et sans que celui-ci ne soit forcément représenté. Les articles 815-5 à 815-7 du Code civil font état de cette solution. Grâce à ces textes de loi, il est possible de demander au juge l’autorisation de conclure un acte sans le consentement d’un indivisaire, dans le cas où ce dernier, de par son refus ou son silence, met en péril l’intérêt commun. Il va sans dire que cette possibilité permet de sortir d’une indivision d’une manière beaucoup plus simple !

Parallèlement, il est possible que le tribunal de grande instance, sur ordonnance de son président, décide une mesure urgente requise par l’intérêt commun. Dans ce cas précis, il n’est pas nécessaire que l’un des indivisaires s’y oppose, il est plutôt question d’agir de façon urgente afin de préserver les biens indivis.

Il peut s’agir de faire nommer un séquestre conformément aux dispositions de l’article 815-7 du Code civil qui permet la vente d’un bien indivis en cas de mesure urgente pour sortir d’une indivision. Il peut également s’agir d’une interdiction pure et simple du déplacement de certains biens, tel que le stipule le même article du Code civil.