Uscire da una comunione

Cos’è una comunione?

La comunione è la situazione giuridica in cui più persone sono proprietarie assieme di uno stesso bene. Una comunione può essere volontaria, con l’acquisizione di un bene tra conviventi o PACS, o involontaria, in caso di successione o scioglimento di una comunione coniugale al momento di un divorzio.

Secondo il codice civile, "nessuno può essere obbligato a restare in una comunione”. Così durante un contenzioso tra comproprietari in comunione colui che desidera vendere il bene può fare esercitare questo diritto da un tribunale, talvolta al prezzo di una lunga procedura giudiziaria .

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La gestione della comunione

Prima della legge del 23 giugno 2006, qualsiasi decisione riguardante un bene indiviso doveva  essere adottata all'unanimità dei comproprietari in comunione. In seguito la legge facilita la gestione della comunione perché distingue  3 regole secondo il tipo di atti interessati:

  • Gli atti conservativi destinati a mantenere il patrimonio in buono stato (ad esempio la riparazione di una tettoia): ciascun comproprietario in comunione può agire senza il consenso degli altri.
  • Gli atti amministrativi, di gestione corrente (ad esempio la vendita di mobili d’uso corrente): questi atti richiedono la maggioranza ai due terzi dei diritti indivisi.
  • Gli atti di disposizione che modificano la consistenza del patrimonio (ad esempio la vendita di un bene): questi atti richiedono l'unanimità.

Vendere un bene in comunione

Per vendere un bene è dunque necessaria l’unanimità dei comproprietari in comunione. Tuttavia l’articolo 815 del Codice civile stipula che “Nessuno può essere obbligato a restare nelle comunione e la divisione può sempre essere provocata salvo sospensione in seguito ad una sentenza o convenzione”,

Cosi un comproprietario può uscire dalla comunione  in qualsiasi momento. Tre possibilità :

  • vendendo le sue parti ad un altro comproprietario,
  • vendendo il bene: anche una parte degli altri comproprietari desiderava uscire dalla comunione,
  • vendendo le proprie quote a un terzo.

La prima soluzione è evidentemente la più semplice.

Sfortunatamente i conflitti familiari e i rancori portano troppo spesso una parte dei comproprietari in comunione ad opporsi alla vendita del bene.

comproprietari che rappresentano almeno i 2/3 dei diritti indivisi desiderano vendere il bene possono farlo.

Dopo avere verificato che la domanda è ammissibile, il notaio avvierà la procedura di vendita e informerà, mediante ufficiale giudiziario, gli altri comproprietari in comunione della volontà comune di alcuni comproprietari (⅔ delle parti) di vendere il bene. Gli altri proprietari potranno allora adottare due atteggiamenti di fronte a questa informazione:

  • Notificare l’accettazione entro tre mesi. La vendita è possibile.
  • Rifiutare o non rispondere (che equivale ad un rifiuto entro un termine di 3 mesi).

In caso di rifiuto il notaio lo constaterà con un “verbale di difficoltà”. Dopo una mediazione e in caso di fallimento di quest’ultima i comproprietari desiderosi di vendita dovranno rivolgersi al Tribunal de grande instance (TGI) al fine di procedere alla vendita all’asta.

Si tratta di una procedura lunga e costosa. Tra l’iniziativa presso il notaio e il ricorso al tribunale possono passare da uno a più anni.

Vendita delle parti indivise a terzi

Secondo l’articolo 815-14 del Codice civile, la vendita di parti indivise a un terzo è possibile: “Il comproprietario in comunione che intende cedere, a titolo oneroso, ad una persona estranea alla comunione, tutto o parte dei suoi diritti nei beni indivisi o in uno o più di questi beni deve notificare con atto extragiudiziale agli altri comproprietari il prezzo e le condizioni della cessione programmata nonché i nomi, il domicilio e la professione della persona che si propone di acquistare. I comproprietari in comunione possono, entro il mese successivo a tale notifica, far conoscere al cedente, con atto extragiudiziale, che esercita un diritto di prelazione ai prezzi e alle condizioni notificate”.

La legge impone di informare gli altri proprietari perché hanno la priorità sull’acquisto del bene. Si tratta del diritto di prelazione.

Se un comproprietario in comunione è interessato al riscatto delle parti, dispone del termine di un mese per comunicarlo a sua volta tramite ufficiale giudiziario. L'atto di vendita dovrà allora essere firmato nei due mesi seguenti. Passato questo termine, se non accade nulla, bisognerà ingiungere  al comproprietario in comunione  di firmare la vendita.

Se questa ingiunzione non ha effetto, entro 15 giorni il comproprietario in comunione  potrà liberamente vendere le sue parti alla persona di sua scelta.

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