En Belgique, un occupant sans droit ni titre est une personne qui occupe un bien immobilier sans autorisation légale du propriétaire et sans fondement juridique valable. Cela signifie qu’elle ne dispose ni d’un contrat de bail, ni d’un droit réel (usufruit, emphytéose, etc.), ni d’aucune décision de justice l’autorisant à rester dans les lieux. Cette situation concerne notamment les squatteurs, mais aussi, dans certains cas, d’anciens locataires qui se maintiennent dans le logement après la fin ou la résiliation du bail, sans accord du propriétaire.
Sur le plan juridique, l’occupation sans droit ni titre est considérée comme illégale. Depuis la loi dite anti-squat (entrée en vigueur en 2017), elle peut entraîner des conséquences civiles et pénales : le propriétaire peut demander une expulsion devant le juge de paix et, dans certaines situations, déposer une plainte pénale pour occupation illégale. Toutefois, même en présence d’un occupant sans droit ni titre, le propriétaire ne peut pas procéder lui-même à l’expulsion : une décision judiciaire est indispensable afin de garantir le respect des droits fondamentaux et de la procédure contradictoire.
Que risque un propriétaire qui veut expulser un occupant sans droit ni titre en Belgique ?
En Belgique, un propriétaire qui tente d’expulser lui-même un occupant sans droit ni titre s’expose à des risques juridiques sérieux, même s’il est pleinement propriétaire du bien.
Sanctions pénales
Un propriétaire qui expulse sans décision judiciaire (changement de serrure, coupure d’eau ou d’électricité, menaces, intimidation, expulsion physique) peut être poursuivi pour :
- violation de domicile,
- voie de fait,
- harcèlement ou menaces selon les circonstances.
Ces infractions peuvent entraîner amendes et/ou peines de prison, indépendamment du caractère illégal de l’occupation.
Condamnation civile
L’occupant peut saisir le juge pour :
- demander sa réintégration dans le logement,
- réclamer des dommages et intérêts pour expulsion abusive,
- obtenir la remise en état du bien (ex. réouverture du logement).
Le propriétaire peut donc se retrouver condamné malgré son droit de propriété.
Blocage ou retard de la procédure légale
Une expulsion illégale peut :
- fragiliser le dossier du propriétaire devant le juge,
- donner des arguments solides à l’occupant pour contester ou retarder l’expulsion officielle,
- entraîner une perte de crédibilité procédurale.
Que peut faire un propriétaire pour expulser un occupant sans droit ni titre en Belgique ?
Le propriétaire doit impérativement :
- saisir le juge de paix (procédure civile),
- ou passer par la procédure pénale prévue par la loi anti-squat,
- attendre une ordonnance d’expulsion exécutoire, appliquée par un huissier et/ou la police.
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Tant qu’aucune décision judiciaire n’est rendue, toute expulsion “manu militari” est illégale.
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