Biens squattés : les lois

Qu'est-ce qu'un squat ?

Le squat désigne l’occupation d’un lieu destiné à l’habitation dans lequel une ou plusieurs personnes se sont introduites le plus souvent par effraction (bris de porte ou volet...). Les squatteurs occupent donc illégalement un logement ou local vide, voire le domicile d’un citoyen contre son gré. Il s’agit d’occupants sans droit ni titre.

Le squat renvoie au délit de violation de domicile caractérisé par l’article 226‑4 du Code pénal.

Un bien squatté place son propriétaire dans une situation complexe. Le squat oppose deux droits fondamentaux : le droit à la propriété et le droit au logement.

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Le droit à la propriété

Le droit de propriété est un droit inaliénable, inscrit dans la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen. C'est le droit de jouir et de disposer des choses, de la manière la plus absolue (article 544 du Code civil).

Le droit au logement

Le droit au logement est un droit constitutionnel. Ce droit est réaffirmé par la loi Besson du 31 mai 1990 : « Garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. »

Toutefois, en jurisprudence, le droit au logement de l’occupant sans titre ne permet pas de légitimer l’atteinte à la propriété d’autrui.

En effet, la Cour de cassation rappelle que l’expulsion est la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement (Cass.3e civ., 4 juill.2019, n°18-17.119 : Jurisdata n°2019-011697 ; CA Paris, 26 nov. 1997 : Jurisdata n°1997-730081 ; Cass. 3e civ., 20 janv.2010, n°08-16.088 : Jurisdata n°2010-051180).

L’article 226-4 du Code pénal réprime l'occupation illicite du domicile d'autrui d’un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende. Le maintien dans le domicile d'autrui hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines.

Mais un propriétaire qui tenterait de déloger un squatteur par la force ou tout autre moyen et sans le concours de la force publique risque jusqu’à trois ans de prison et 30 000 euros d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).

L’expulsion illicite est donc plus lourdement punie que la violation de domicile.

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Le recours administratif

La voie administrative consiste à demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux. On parle de procédure administrative d'expulsion ou encore de procédure accélérée d'évacuation forcée.

La loi n°2020-1525 du 7 décembre 2020 d’accélération et de simplification de l’action publique dite loi ASAP, contient de nouvelles dispositions visant à faciliter l’expulsion de squatteurs. Le dispositif a été précisé par une circulaire d’application du 22 janvier 2021.

Pour faciliter sa mise en œuvre, les propriétaires concernés, ou ses ayants droit, peuvent depuis le 1er février 2022 se faire assister d'un huissier de justice (à présent appelé commissaire de justice).

La procédure d’évacuation accélérée d’un logement par décision administrative, visant à obtenir l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre, trouve son fondement à l’article 38 de la loi DALO.

La mise en œuvre de cette procédure suppose la réunion de deux conditions cumulatives :

  • d’une part, l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ;
  • d’autre part, le maintien dans les lieux après pénétration illicite.

Le recours judiciaire

Vous n’avez pas pu réunir les preuves requises pour le dépôt de plainte ou le préfet a opposé une fin de non-recevoir à votre requête : vous devrez recourir à la voie judicaire pour tenter d’obtenir l’expulsion des occupants illégaux de votre bien et/ou obtenir condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux.

Il s’agit dès lors d’une décision de justice qui permettra de recourir à la force publique pour procéder à l’expulsion forcée des squatteurs. Cette solution est évidemment à préférer à l’expulsion réalisée par vos propres moyens, passible de trois ans de prison et de 30 000 euros d’amende (article 226-4-2 du Code pénal). En effet, personne n’est autorisé à se faire justice seul. Les squatteurs pourraient par ailleurs être dangereux et armés.

De plus, aussi surprenant que cela puisse paraître, les occupants de votre résidence squattée pourront même porter plainte contre vous ! C’est le cas s’il y a des violences par exemple, les squatteurs pourront porter plainte pour violation de domicile et vous encourrez une sanction pénale plus lourde même que celle de ces occupants.

Il est donc très important de suivre les procédures afin de faire expulser de manière légale les occupants de votre domicile.