Lorsqu’un propriétaire voit son logement occupé par un occupant sans droit ni titre, il s’agit bien souvent de ce que l’on appelle un cas de squat. En d’autres termes, l’occupant vit sur place sans autorisation, sans bail, sans payer de loyer et il est impossible de procéder à son expulsion sans passer par toute une procédure judiciaire.
Il s’agit donc d’une véritable problématique pour un propriétaire qui ne pourra pas récupérer sa résidence principale, secondaire, ou encore un bien qu’il avait pour habitude de louer.
Qu’est-ce qu’un occupant sans droit ni titre ?
Un occupant sans droit ni titre est la personne qui occupe illégalement un lieu, sans y avoir été autorisée. Elle ne détient ni la propriété de ce lieu, ni une autorisation du propriétaire de pouvoir occuper l’habitation.
La notion d’occupant sans droit ni titre est en réalité bien plus vaste que celle de squatteur qui s’introduit illicitement dans le domicile d’autrui et qui s’y maintient illégalement (Article 226-4 du code pénal).
L’occupant sans droit ni titre peut être le locataire d’un bien qui a vu son contrat de bail résilié, notamment pour défaut de paiement des loyers.
Ou encore le locataire qui est resté dans les lieux au terme du contrat de bail alors que ce contrat n’a pas été renouvelé.
A la fin du contrat, le locataire perd cette qualité et devient un occupant sans droit ni titre.
Enfin, l’occupant sans droit ni titre peut être ni un squatteur ni un locataire défaillant, mais une personne qui a été abusée et pensait avoir un titre de propriété valable mais qui ne l’était qu’en apparence. Elle est alors entrée dans les lieux sans violence, ni voie de fait.
Quels sont les droits d’un occupant sans droit ni titre ?
L’occupant sans droit ni titre n’a pas le droit de se maintenir dans les lieux.
- Il ne peut pas bénéficier d’un logement décent.
- Il ne peut être expulsé que par une décision de justice et un commissaire de justice.
Il existe une exception pour les squatteurs qui peuvent faire l’objet d’une expulsion par le biais d’une autorisation de l’autorité administrative compétente conformément à la procédure de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 dite loi DALO, qui est une procédure très rapide.
Enfin l’occupant sans droit ni titre peut bénéficier de certains délais accordés par le juge avant de se faire définitivement expulser.
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