Lorsqu’un propriétaire voit son logement occupé par un occupant sans droit ni titre, il s’agit bien souvent de ce que l’on appelle un cas de squat. En d’autres termes, l’occupant vit sur place sans autorisation, sans bail, sans payer de loyer et il est impossible de procéder à son expulsion sans passer par toute une procédure judiciaire. Il s’agit donc d’une véritable problématique pour un propriétaire qui ne pourra pas récupérer sa résidence principale, secondaire, ou encore un bien qu’il avait pour habitude de louer. Alors comment faire face à ce type de cas de figure ? Quelles sont les solutions à envisager ? Réponses !
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Qu’est-ce qu’un occupant sans droit ni titre ?
Un occupant sans droit ni titre est la personne qui occupe illégalement un lieu, sans y avoir été autorisée. Elle ne détient ni la propriété de ce lieu, ni une autorisation du propriétaire de pouvoir occuper l’habitation.
La notion d’occupant sans droit ni titre est en réalité bien plus vaste que celle de squatteur qui s’introduit illicitement dans le domicile d’autrui et qui s’y maintient illégalement (Article 226-4 du code pénal).
L’occupant sans droit ni titre peut être le locataire d’un bien qui a vu son contrat de bail résilié, notamment pour défaut de paiement des loyers.
Ou encore le locataire qui est resté dans les lieux au terme du contrat de bail alors que ce contrat n’a pas été renouvelé.
A la fin du contrat, le locataire perd cette qualité et devient un occupant sans droit ni titre.
Enfin, l’occupant sans droit ni titre peut être ni un squatteur ni un locataire défaillant, mais une personne qui a été abusée et pensait avoir un titre de propriété valable mais qui ne l’était qu’en apparence. Elle est alors entrée dans les lieux sans violence, ni voie de fait.
L’occupant sans droit ni titre n’a pas le droit de se maintenir dans les lieux.
Il ne peut pas bénéficier d’un logement décent.
Il ne peut être expulsé que par une décision de justice et un commissaire de justice.
Il existe une exception pour les squatteurs qui peuvent faire l’objet d’une expulsion par le biais d’une autorisation de l’autorité administrative compétente conformément à la procédure de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 dite loi DALO, qui est une procédure très rapide.
Enfin l’occupant sans droit ni titre peut bénéficier de certains délais accordés par le juge avant de se faire définitivement expulser.
Ils peuvent aussi bénéficier de la trêve hivernale.
Que risque un occupant sans droit ni titre ?
Aujourd’hui, les squatteurs risquent 1 an de prison et 15 000 euros d’amende conformément à l’article L226-4 du code pénal. Cette disposition pénale punit en réalité distinctement deux infractions que sont : l’introduction et l’occupation du domicile d’autrui. Donc un squatteur qui entrerait illicitement dans le domicile d’autrui et qui occuperait ce domicile sans droit de propriété ou droit de jouissance risque les peines ci-dessus indiquées.
Le 18 octobre 2022, une proposition de loi a été déposée au parlement dite « loi Anti-Squat » visant notamment à tripler les sanctions encourues en cas de squat d’un logement, si cette loi « Anti-Squat » était adoptée les squatteurs risqueraient 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende pour chacune des deux infractions.
Aussi, le juge peut condamner le squatteur à indemniser le propriétaire de la maison squattée à hauteur du préjudice qu’il a subi, qui a notamment été causé par les dégâts et l’insalubrité du logement, ou encore l’impossibilité pour le propriétaire d’avoir pu jouir de son bien pendant la durée du squat.
Ces occupants sans droit ni titre sont toutefois rarement solvables, dans cette perspective les chances de se voir rembourser de tous les dommages causés par les squatteurs sont très faibles.
L’occupant sans droit ni titre peut être condamné à indemniser le propriétaire s’il reste dans les lieux après la fin de son contrat.
Le propriétaire pourra en effet demander en justice une indemnité d’occupation correspondant à une contrepartie financière justifiée par l’occupation sans droit ni titre de son bien.
Parallèlement, le locataire étant devenu, à la suite d’un jugement d’expulsion, un occupant sans droit ni titre s’expose à une expulsion des lieux, cette expulsion devra être demandée par le propriétaire au moyen d’une action en justice devant la juridiction compétente.
Ne jamais intervenir soi-même et faire appel à une procédure adaptée
Lorsque l’on se rend compte qu’un occupant sans droit ni titre s’est emparé de son logement, il peut être très tentant de déloger la personne soi-même de façon immédiate. Il est extrêmement déconseillé de tenter quoi que ce soit, car cela peut conduire à une situation très dangereuse. De ce fait, lorsque l’on constatera qu’un occupant sans droit ni titre occupe son logement ou encore qu’une effraction a eu lieu, il est en premier lieu recommandé de contacter les forces de l’ordre. Un officier de police judiciaire va alors pouvoir se rendre sur place et constater que le logement est squatté. Il sera alors possible de porter plainte pour violation de domicile auprès du commissariat de police ou de la gendarmerie en fournissant des documents attestant que le bien est effectivement sa propriété.
Dans le cas où, la ou les personnes se sont introduites à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et qu’elles se sont maintenues dans votre domicile, il est recommandé de faire appel aux services d’un avocat qui pourra demander la mise en place d’une mise en demeure de la part de la préfecture.
Il est à noter que cette procédure administrative ne peut être mise en œuvre qu’à l’encontre d’un squatteur, et non pas d’un locataire, qui a commis ces deux infractions distinctes, sans quoi il faudra directement passer par la procédure judiciaire pour demander l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.
En effet, la préfecture peut être en mesure d’accepter ou de refuser d’établir une mise en demeure. Si la demande est acceptée, la mise en demeure sera notifiée à l’occupant sans droit ni titre qui aura 24 heures minimum pour quitter les lieux. Elle sera également affichée en mairie et sur l’immeuble du logement s’il y a lieu et peut également être envoyée au locataire et au propriétaire des lieux. Si l’occupant sans droit ni titre ne libère pas les lieux dans les délais établis par la mise en demeure, le préfet peut alors faire évacuer les lieux par la force publique.
Cela étant, il est important de signaler que la demande faite au préfet peut faire l’objet d’un refus ou encore rester sans réponse. Il arrive également que l’évacuation par la force publique soit refusée, notamment lorsque les occupants des lieux sont une famille avec de jeunes enfants par exemple. Si cette procédure échoue, il est toujours possible de demander une expulsion devant le juge judiciaire compétent.
Choisir la procédure devant le juge pour l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre
Lorsque la procédure nécessitant l’intervention du préfet ne donne pas de résultats et que l’occupant sans droit ni titre reste sur les lieux. Il est possible d’opter pour une procédure devant le juge. Il est ici aussi nécessaire de faire appel aux services d’un avocat qui pourra saisir le juge du tribunal dont dépend le logement au sein duquel est installé l’occupant sans droit ni titre. L’objectif est de demander au juge de mettre en place une expulsion et également que les occupants sans droit ni titre, ou les squatteurs, payent au propriétaire une indemnité d’occupation des lieux. Durant cette procédure, le propriétaire doit bien évidemment être en mesure de prouver que le bien lui appartient et également que le logement est squatté ou occupé par un ancien locataire (la notion est ici plus large qu’un squat).
Pour prouver qu’un logement est squatté par un occupant sans droit ni titre, c’est à un huissier qu’il est recommandé de faire appel. L’huissier pourra alors se rendre sur les lieux afin de dresser un constat et si possible identifier un occupant sans droit ni titre.
L’avocat va ensuite saisir en référé le président du tribunal judiciaire dont dépend le logement squatté et l’huissier transmettra ensuite une convocation à l’audience à l’occupant sans droit ni titre. L’audience aura alors lieu et le squatteur sera informé du jugement rendu par le juge avec une signification. Il aura alors un mois pour quitter les lieux après la signification, si ce n’est pas le cas un huissier va alors délivrer un commandement de quitter les lieux. Une fois que le commandement de quitter les lieux a été délivré, les occupants doivent quitter le bien sans pouvoir bénéficier d’un délai. Enfin, si les occupants refusent toujours de quitter le bien, l’huissier demandera alors au préfet le concours de la force publique pour procéder à une expulsion.
Nous faisons évaluer le bien par des agences immobilières et évaluons le coût des procédures en toute transparence.
Envisager de vendre le bien squatté
Lorsqu’un bien est squatté depuis plusieurs jours, plusieurs semaines voire plusieurs mois, il est difficile d’envisager de revenir y vivre. Généralement, les lieux auront été très abimés et des travaux seront à réaliser. Il peut donc être difficile pour les propriétaires de revenir vivre sur place après cette épreuve difficile. Par ailleurs, entamer une procédure judiciaire peut être long et coûteux, et tous les propriétaires ne tiennent pas nécessairement à faire cet effort pour récupérer leur bien. Ainsi, il peut être envisagé de vendre son bien en l’état, c’est-à-dire avec les occupants sans droit ni titre à l’intérieur. En effet, Squat Solutions se propose de racheter ce type de bien. Nos équipes réaliseront une estimation pour proposer une offre aux propriétaires qui seront libres de l’accepter ou de la refuser.
Si l’offre est acceptée, un contrat de vente est alors établi de la même façon que pour n’importe quelle autre vente immobilière. Les propriétaires n’ont ni à procéder à l’expulsion des squatteurs ni à débarrasser le bien, il est vendu en l’état. Il est ainsi possible de vendre rapidement son bien squatté sans perte de temps pour pouvoir tourner la page et investir à nouveau dans un autre logement si souhaité. Les équipes de Squat Solutions s’occuperont ensuite de prendre en charge la procédure d’expulsion, de réaliser les travaux qui s’imposent et de remettre en vente le bien par la suite. Le propriétaire peut donc tout à fait envisager la vente de son bien en cas de squat.
En nous vendant votre bien squatté, vous vous épargnez une longue procédure qui commence par l’expulsion des squatteurs et qui finit par la remise en état d’un bien qui souvent est devenu insalubre.
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