Résidence secondaire
Il faut entendre par « résidence secondaire » tout bien immobilier bâti (appartement, maison, local commercial, professionnel ou industriel, etc.) ne constituant pas la résidence principale, c’est-à-dire le domicile du propriétaire victime d’un squat.
En cas de résidence secondaire squattée, seul le délai de 48 heures, à compter de l’introduction des squatteurs dans les lieux, est susceptible d’autoriser les services de police à procéder à une expulsion forcée et immédiate.
Nous faisons évaluer le bien par des agences immobilières et évaluons le coût des procédures en toute transparence.
Flagrant délit
Le délai de 48 heures (à compter de l’introduction des squatteurs dans les lieux), issu de la pratique en matière de police judiciaire, permet aux officiers de police d’agir en « flagrant délit ».
Le délit de « violation de domicile » prévu à l’article 226-4 du Code pénal, ne concerne que le « domicile » à proprement parler et ne prend donc pas en compte les cas de résidence secondaire squattée, ou autres biens immobiliers.
En revanche, l’article 322-1 du Code pénal qui réprime le délit de vandalisme évoque « la destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui », ce qui ne distingue pas la résidence principale et la résidence secondaire de la victime.
C’est donc uniquement en cas de délit de vandalisme dûment constaté par les services de police sur plainte de la victime que ces derniers seront habilités à agir en « flagrant délit » dans le délai de 48 heures dans une résidence secondaire squattée..
Il peut arriver que le flagrant délit ne soit pas constaté, ou même que le délai de 48 heures ait expiré. Le propriétaire sera alors contraint d’engager une procédure judiciaire.
Procédure d’expulsion
Pour engager une procédure d’expulsion, le propriétaire devra, d’une part, démontrer que son bien est occupé, et d’autre part, recueillir l’identité exacte d’au moins un occupant sans droit ni titre présent sur les lieux.
Le recueil de l’identité de l’occupant s’avère parfois très difficile et nécessite une sommation interpellative par voie d’huissier de justice. Dans ce cadre, l’huissier n’a pas le droit de pénétrer dans les lieux car même dans le cas d’une résidence secondaire squattée, il s’agit du domicile privé de l’occupant sans droit ni titre. A défaut d’une autorisation du juge, l’infraction pénale de violation de domicile privé par effraction serait constituée.
Sur la base des éléments de preuve réunis, les avocats saisiront le Tribunal d’Instance du domicile des lieux squattés d’une demande d’expulsion par voie d’assignation délivrée par huissier aux occupants.
Si le squatteur se présente à l’audience, il est fort probable qu’il adopte l’une des positions suivantes : soit faire valoir un bail « putatif » (c’est ce qu’on appelle couramment une escroquerie au bail); soit solliciter des délais d’expulsion.
Si tout se passe bien, le juge ordonnera l’expulsion des occupants de la résidence secondaire squattée avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et les condamnera également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
Le commandement de quitter les lieux laissera aux occupants un délai de 2 mois pour libérer les lieux de tous meubles et occupation. Si les lieux sont toujours occupés à la date d’effet du commandement de quitter les lieux, l’huissier de justice sollicitera auprès de la préfecture du département le concours de la force publique.
Trêve hivernale
La loi ELAN du 24 novembre 2018 distingue le régime d’application de la trêve hivernale selon qu’il s’agisse d’une résidence secondaire squattée au sens large, ou du domicile principalement habité par la victime.
Dès lors, lorsque les lieux squattés constituent la résidence principale du propriétaire ou du locataire victime, les squatteurs ne bénéficient plus de la période d’hiver. Dans le cas contraire, ils en bénéficient par défaut mais le juge peut « supprimer ou réduire » ce délai.
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Une application de la loi pas toujours stricte !
Bien qu’il existe des dispositions légales plutôt claires et précises pour les cas de résidence principale et de résidence secondaire squattée, il faut reconnaitre que la loi n’est pas toujours appliquée à la lettre, même dans les cas où l’entrée dans le logement s’est faite par effraction. En fait, plusieurs critères sont d’abord pris en compte avant de prendre une décision radicale à savoir l’expulsion des occupants illégaux du domaine.
Entre autres, les commissaires de police prennent en compte le profil des squatteurs en question. L’expulsion sera immédiate si les intrus sont des personnes qui cherchent, par exemple, à se cacher des forces de l’ordre. A contrario, l’expulsion s’avère beaucoup plus délicate quand les occupants de la résidence principale ou de la résidence secondaire squattée sont un couple avec des enfants, qui plus est en bas âge.
Le profil des squatteurs n’est toutefois pas le seul facteur susceptible d’influencer ou de retarder la sentence prononcée. La mise en application des textes de loi tient également compte du temps qu’il fait. Pour certains commissaires de police, il est difficilement concevable de mettre des gens dehors en hiver. Pour rappel, du fait de la trêve hivernale, les forces de l’ordre ne sont pas autorisées à expulser des occupants illégaux d’une habitation principale ou d’une résidence secondaire squattée entre le 1er novembre et le 31 mars.
Les réajustements de la loi logement en faveur des propriétaires
Deux amendements qui vont en faveur des propriétaires de résidence principale et de résidence secondaire squattée ont été introduits dans la loi logement. L’un d’entre eux prévoit la suppression du délai légal de deux mois dont bénéficient les occupants illégaux pour se trouver un nouveau logement, conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
Le second amendement stipule quant à lui que les occupants illégaux ne sont plus protégés par la trêve hivernale, qui empêchait la police de les mettre dehors entre le 1er novembre et le 31 mars. Un ouf de soulagement pour les propriétaires d’habitation principale illégalement occupée et de résidence secondaire squattée !
