22 mai 2024
Une procédure d’expulsion est réputée longue et fastidieuse. Elle fait suite aux manquements graves aux obligations du contrat de bail de la part d’un locataire fautif ou s’applique en cas d’occupation illégale d’un domicile ou d’une résidence secondaire. Quelles en sont les étapes, les voies de recours et les difficultés les plus fréquemment rencontrées ?
Comment engager une procédure d’expulsion contre un locataire ?
La plupart des procédures d’expulsion concernent un locataire défaillant, c’est-à-dire qui ne respecte pas ses obligations contractuelles (le plus souvent le paiement de ses loyers). Dans ce cas de figure, la demande de procédure d’expulsion est à la charge du propriétaire et peut s’avérer longue et fastidieuse.
Il doit signaler en premier lieu l’impayé à la CAF (ou la MSA, si son locataire en dépend). Il engagera auprès de ces structures une procédure pour impayé qui est à signaler par courrier recommandé avec accusé de réception. Attention, s’il ne fait pas ce signalement, le propriétaire s’expose à une amende de 7 3332 euros. Suite à cette première étape et s’il souhaite poursuivre la procédure d’expulsion, le propriétaire doit faire résilier son bail locatif.
Si le contrat de bail comprend une clause résolutoire, il doit prendre contact avec un commissaire de justice qui fera parvenir au locataire un commandement de payer (qui précise les sommes dues). Si aucun accord n’est trouvé, il pourra saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend son domicile.
Le locataire dispose alors de deux mois pour payer les sommes dues et les frais de l’intervention du commissaire de justice. Durant ce délai, il peut demander un allongement du temps à sa disposition ou une aide ponctuelle au Fonds de Solidarité pour le Logement. Après le délai de deux mois (ou sa prolongation accordée par le juge) deux cas de figure sont possibles : le locataire a payé ses dettes et est autorisé à rester dans le logement ou le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues et le juge prononce son expulsion.
Sans clause résolutoire, le contrat de bail est résilié en faisant appel à un commissaire de justice qui assignera le locataire fautif devant le juge. Ce dernier prendra sa décision quant à la gravité de la faute du locataire. S’il considère qu’elle est suffisamment grave pour conduire à la résiliation du contrat de bail, il prononcera un jugement d’expulsion. Un huissier de justice se rendra alors au domicile avec un commandement de quitter les lieux donnant deux mois au locataire pour libérer le logement.
Squatteurs : les étapes de la procédure d’expulsion
Sachez qu’un locataire qui se maintient dans les lieux après la fin de son bail n’est pas considéré comme un squatteur. Le squat est une situation illégale qui est reconnue par la loi comme constituant l’occupation sans autorisation d’un domicile. Les occupants se sont introduits dans les lieux au moyen d’actes violents (effraction) ou par la tromperie du propriétaire. Ce dernier n’a donc pas autorisé leur présence, qui va contre son gré.
Dans ce cas de figure, les autorités ont mis en place une procédure accélérée, devant permettra au propriétaire de retrouver la jouissance de son bien dans les plus brefs délais. Cette procédure ne vaut que pour les logements et ne peut s’appliquer en cas d’occupation d’un garage, d’un terrain ou d’un local qui n’a pas l’usage d’habitation. La procédure d’expulsion des squatteurs doit être intentée dans les plus brefs délais par le propriétaire ou au locataire du logement illégalement occupé. Attention, ils ne doivent pas tenter de déloger eux-mêmes les occupants, mais s’en référer pleinement aux autorités compétentes.
La procédure d’expulsion s’effectue devant le juge. Le propriétaire peut alors engager un avocat spécialisé en droit de l’immobilier qui s’occupera des démarches de saisine et de la constitution du dossier. En effet, il appartient au propriétaire de prouver son droit sur le logement et de montrer le caractère illégal de l’occupation dont il est victime.
L’avocat saisira en référé le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement. Les occupants seront assignés à l’audience par un huissier de justice qui se rendra directement au domicile concerné. S’ils ne quittent pas le logement dans le mois qui suit la notification du jugement d’expulsion, ils recevront de l’huissier de justice un commandement de quitter les lieux. En tant qu’occupant illégal, et à l’inverse du locataire fautif, ce commandement est effectif immédiatement et ne leur donne pas droit à un délai pour prendre leurs dispositions. S’ils refusent de se soumettre à la décision de justice, le préfet peut faire intervenir la force publique, même au moment de la trêve hivernale, pour faire respecter la procédure d’expulsion.
Occupation illégale : la procédure accélérée
En cas d’occupation illégale avérée, et si le propriétaire a agi dans les 48 heures, il est possible d’obtenir l’évacuation forcée des squatteurs. Pour en bénéficier, le propriétaire ou le locataire du logement squatté doit :
- Porter plainte pour violation de domicile auprès du commissariat ou de la gendarmerie du domicile.
- Prouver de son droit sur le logement : contrat de bail, acte d’achat ou facture.
- Faire constater par un officier de police judiciaire l’occupation illégale.
Le propriétaire devra ensuite déposer devant la préfecture une demande de mise en demeure de quitter le logement (il est possible de demander à un avocat spécialisé en immobilier de rédiger cette requête). Cette mise en demeure offre 24 heures aux squatteurs pour quitter volontairement les lieux avant l’intervention des forces de l’ordre.
Le préfet a alors 48 heures pour accorder ou non le concours de la force publique en vue d’expulser de force les occupants illégaux.
Quelles sont les difficultés les plus souvent rencontrées dans une procédure d’expulsion ?
Les difficultés les plus souvent rencontrées dans la procédure d’expulsion sont liées à la longueur des délais et au refus de se soumettre du locataire. Les délais peuvent en effet être très longs et la complexité de la procédure décourage plus d’un propriétaire. Le comportement du locataire ou des squatteurs peut également être un problème.
Le locataire peut faire jouer les procédures légales en sa faveur en vue de gagner du temps et de multiplier les recours pour rester plus longtemps dans les lieux. Par exemple, il peut demander un délai de grâce d’expulsion auprès du juge, qui lui ferait obtenir entre trois mois et trois ans de temps supplémentaire avant de devoir quitter les lieux. S’il continue d’être redevable de ses loyers, il est possible qu’il ne les paie pas pendant tout ce temps, mettant son propriétaire dans une situation financière difficile.
Le locataire peut par ailleurs faire appel du jugement d’expulsion auprès de la cours d’appel, puis de la cours de cassation, ce qui fera courir des délais supplémentaires. Par ailleurs, si le propriétaire est âgé de plus de 65 ans et dans une situation financière difficile, il peut obtenir le droit de se maintenir dans les lieux. Le propriétaire peut alors chercher à vendre son bien, qui subira une forte décote en raison de son occupation.
Si le locataire refuse de se soumettre au jugement d’expulsion, le propriétaire et son huissier de justice devront continuer les démarches de la procédure d’expulsion. Ils demanderont au préfet de faire intervenir les forces de l’ordre. Cette requête fait encore courir des délais : l’administration a deux mois pour se prononcer. Au terme de ce délai, elle délivre à l’occupant une mise en demeure de quitter les lieux qui offre au locataire un mois de plus pour s’en aller (elle est à effet immédiat en cas de squat illégal).
