22 mai 2024
Les dynamiques de l’immobilier sont complexes et variables. Certains facteurs risquent d’influer à la baisse la valeur de votre bien : mauvaise isolation, quarter bruyant, exposition nord ou encore présence de locataires peu scrupuleux. Zoom sur les critères qui conduisent à une décote immobilière.
Taux de décote immobilière : explications
Le taux de décote désigne un pourcentage de réduction qui s’applique au prix de vente d’un bien immobilier. Dans ce cas de figure, le propriétaire accepte de vendre son bien immobilier à un montant plus bas que celui du marché. En pratique, l’acheteur fait une offre à un prix moins élevé que l’estimation du bien et ce montant est validé.
Quand le bien présente certaines caractéristiques, une décote immobilière est automatiquement appliquée, elle est alors considérée comme une compensation des inconvénients de l’immeuble. C’est le cas d’un logement habité, d’un immeuble mal isolé ou encore d’un quartier mal desservi ou proche d’un aéroport (et donc très bruyant).
Vente immobilière : ces détails qui dévaluent votre bien
Ils peuvent sembler peu importants, néanmoins certains détails conduisent invariablement à une dépréciation de la valeur d’un bien immobilier. Selon les cas de figure, il peut d’agir d’une cuisine peu équipée, mal agencée ou de peintures à refaire.
Par ailleurs, un bien en rez-de-chaussée est moins bien évalué, surtout s’il donne sur la rue. Il en va de même de la qualité des matériaux de fabrication, qui influent de plus en plus sur une éventuelle décote immobilière. À ces critères, il faut désormais ajouter les performances énergétiques du logement ainsi que son impact environnemental.
Ces détails sont particulièrement analysés par les acheteurs en ce qui concerne les bâtiments des années 60, qui souffrent de la méfiance des acquéreurs. Réputés mal isolés et peu fiables, les immeubles de cette décennie sont peu appréciés. Leur insonorisation laisse également à désirer, ce qui a tendance à provoquer une décote du bien.
Zoom sur la décote d’un bien occupé
Pour un acheteur potentiel, acquérir un bien occupé par un locataire permet d’obtenir une décote, soit d’acheter le bien à une valeur inférieure à sa valeur réelle. Le taux est alors calculé en fonction de l’éventualité de pouvoir récupérer le logement pour son propre usage. Si la décote peut parfois permettre d’acquérir un bien en bénéficiant d’un prix très avantageux, c’est un critère qui fait fuir plus d’un acquéreur potentiel en raison des difficultés rencontrées en vue de récupérer le logement pour son propre usage.
Ainsi, en pratique, les logements occupés souffrent d’un fort taux de décote, surtout dans le cadre d’une procédure d’expulsion ou lorsque l’occupant est réputé peu scrupuleux (état du logement, manquement à ses obligations contractuelles). Par exemple, on observe une décote de près de 50 % sur les logements en loi 1948 habités. En effet, ces biens font l’objet de dispositions légales très favorables aux locataires, ce qui rend la possibilité d’occuper le bien soi-même très improbable pour le potentiel acheteur. Il en va de même des biens qui sont utilisés pour la location meublée, le marché de l’immobilier a tendance à les soumettre à une décote de près de 20 %.
La décote d’un bien occupé est liée au temps restant à courir du bail ainsi qu’au montant du loyer. Néanmoins, le nouveau propriétaire peut signifier un congé à l’occupant : sa notification fera courir un délai de 6 mois pour quitter les lieux. Attention, si le locataire a plus de 65 ans et qu’il a des ressources modestes, il peut demander au juge le droit de rester plus longtemps dans le logement. Dans ce cas de figure, il peut s’avérer très complexe de récupérer l’usage du bien. Par ailleurs, le locataire à qui l’on a donné congé peut se tourner vers l’administration pour en obtenir le refus.
Ces raisons expliquent les grandes difficultés que rencontrent les propriétaires des logements occupés à vendre leur bien.
