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Questions à propos des biens immobiliers squattés

La question du squat peut-être compliquée et la procédure longue, car elle oppose deux droits fondamentaux : le droit à la propriété et le droit au logement. On parle de squat lorsqu’un lieu destiné à l’habitation est occupé par une ou plusieurs personnes qui s’y sont introduites, le plus souvent par effraction. Les squatteurs vont alors occuper illégalement un logement, voir le domicile d’une personne qui sera le propriétaire des lieux.

Mais alors que faire dans cette situation complexe ? Pourquoi la procédure d’expulsion de squatteurs peut-elle être si longue et pourquoi faut-il éviter d’intervenir soi-même ?

La plainte pour violation de domicile

Le domicile va représenter l’endroit où une personne détient son principal établissement. Chaque personne ne peut détenir qu’un seul domicile, on parlera alors de résidence principale, c’est-à-dire l’adresse principale à laquelle une personne est rattachée.

Ainsi, une expulsion de squatteurs par le biais d’une plainte pour violation de domicile ne peut se faire si le logement en question est vide de meubles. En effet, un logement vacant et inoccupé ne sera pas considéré comme une résidence principale.

La loi réprimant la violation de domicile a donc pour but de protéger le lieu de vie privée d’un propriétaire. Il sera alors impératif de distinguer le squat d’une résidence secondaire au squat d’une résidence principale. En effet, la procédure d’expulsion de squatteurs est totalement différente en fonction du cas.

Votre résidence principale est squattée

Il y a violation de domicile lorsque les squatteurs s’introduisent « dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte » et s’il y a « maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée ».

Dans ce cas, pour pouvoir enclencher la procédure d’expulsion des squatteurs, il vous faudra vous rendre directement au commissariat déposer une plainte pour violation de domicile. Vous devrez également prouver que le logement squatté vous appartient en tant que résidence principale à l’aide de preuves comme : des documents fiscaux, des factures, des attestations, etc.

Grâce à ces preuves, les forces de l’ordre pourront intervenir et procéder à l’expulsion des squatteurs au titre du flagrant délit. Dans ce cas précis, le délai des 48 heures n’est pas valide. En effet, le maintien dans votre logement n’est pas un acte instantané, les squatteurs pourront donc être expulsés de chez vous-même s’ils s’y sont introduits depuis plus de 48 heures.

Votre résidence secondaire est squattée

On parle de résidence secondaire si le bien immobilier d’une personne n’est pas sa résidence principale, autrement dit son domicile. Dans le cas d’une résidence secondaire squattée, le délai des 48 heures devient alors déterminant.

En effet, c’est uniquement dans les 48 heures à compter du moment où les squatteurs se sont introduits dans le logement que les officiers de police pourront agir au titre de flagrant délit. Ainsi, si les services de police constatent un délit de vandalisme, en plus d’une plainte de votre part dans un délai de 48 heures, ils pourront donc procéder à l’expulsion forcée et immédiate des occupants illégaux.

Cependant, vous ne pourrez pas porter plainte pour violation de domicile étant donné que cette loi ne concerne que la résidence principale.

Que faire lorsque l’expulsion des squatteurs n’est pas immédiate ?

Tout d’abord, il est indispensable de ne pas tenter de s’occuper soi-même de l’expulsion des squatteurs. En effet, vous vous mettriez en danger face à des personnes qui sont potentiellement armées. De plus, vous pourriez également vous exposer à une peine d’emprisonnement ainsi qu’une forte amende.

Une requête au préfet pour votre résidence principale

Dans le cas d’une résidence principale squattée, vous pourrez faire une requête au préfet si l’expulsion forcée n’a pas abouti. En vous munissant des mêmes documents prouvant que vous êtes bien le propriétaire des lieux, vous pourrez donc demander au préfet d’adresser une mise en demeure de quitter les lieux aux squatteurs.

Les occupants de votre domicile auront alors un délai d’au moins 24 heures pour quitter les lieux. Au-delà de ce délai, le préfet devra procéder à l’expulsion des squatteurs avec les forces de l’ordre ainsi qu’un serrurier.

Saisir le Tribunal d’Instance dans le cas d’une résidence secondaire squattée

Lorsque c’est votre résidence secondaire qui est squattée, il vous faudra prouver que le bien vous appartient, mais aussi recueillir l’identité exacte d’au moins un des occupants illégaux. Ce recueil d’identité est une des raisons qui fait que la procédure d’expulsion peut être longue. Il nécessite une sommation interpellative par voie d’huissier de justice. De plus, l’huissier n’a pas le droit de pénétrer le logement, même s’il est squatté.

Une fois ces preuves réunies, les avocats pourront saisir le Tribunal d’Instance pour faire une demande d’expulsion par voie d’assignation délivrée par huissier aux occupants. Si tout se passe bien et que le squatteur se présente à l’audience, le juge pourra ordonner l’expulsion des squatteurs dans un délai de 2 mois. Si les squatteurs ne sont pas partis au-delà des 2 mois, l’huissier de justice pourra procéder à l’expulsion forcée des squatteurs.

Cependant, le squatteur à l’audience peut se faire valoir un bail « putatif » afin de solliciter des délais d’expulsion. Ainsi, ces procédures peuvent être longues, mais il est indispensable de ne pas intervenir seul sous peine d’aggraver la situation. Une fois le jugement rendu, les squatteurs pourront être condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

En savoir plus sur les biens squattés.

Dans le domaine de l’immobilier, il existe des acquisitions de biens qui sont utilisés comme résidence principale ou comme résidence secondaire. Il est alors indispensable de savoir bien distinguer ces termes pour en connaître les différences qui les distinguent. En France, il est fréquent qu’un parisien achète un appartement au sein de la capitale comme bien principal et qu’il possède également une maison en province validée comme résidence secondaire. Le plus souvent, la résidence principale et la secondaire ne font par partie de la même région.

Présentation d’une résidence principale.

Pour commencer à expliquer cette différence, revenons sur le terme de résidence principale. Cette expression est utilisée dans le cas où la résidence est habitée six mois par an. Concernant cette habitation principale donc, une taxe d’habitation est à payer tous les ans. Il s’agit globalement du lieu quotidien d’une personne, celui où elle est le plus présente sur le déroulement d’une année pour aller travailler, par exemple. L’adresse et le lieu de la résidence principale doit don figurer sur tous les papiers officiels relatifs à l’administration. Cette demeure principale doit donc être déclarée aux impôts et doit être unique.

Présentation d’une résidence secondaire.

Pour expliquer plus en détails ce qu’est, au contraire, une résidence secondaire, il s’agit d’une maison ou d’un appartement acheté par une personne dans le but d’y passer un week-end ou des vacances. Ce second domicile est donc lié aux loisirs. Il concerne alors les séjours de courte durée que peut y passer un couple ou une famille qui possède ce bien en tant que résidence secondaire. Souvent, ces résidence secondaire sont aussi appelées des maisons de campagne car, leurs propriétaires sont des urbains et viennent s’y ressourcer le temps d’un court moment.

Transformer sa résidence principale en secondaire.

Toutefois, il est possible de vouloir transformer sa résidence principale en résidence secondaire. Bien évidemment, ceci implique des démarches administratives à respecter pour que ce changement soit officiel aux yeux de l’administration française. La première formalité est donc de déclarer ce changement important aux impôts pour effectuer le changement d’adresse correspondant. Comme une personne peut posséder plusieurs résidences secondaires, il peut, dans cette situation être amené à choisir entre ses différents biens.

Changer sa résidence secondaire en principale.

Dans le cas contraire où une personne souhaite modifier sa résidence secondaire en résidence principale, les formalités sont un peu plus complexes que le cas précédent. En effet, il faut d’abord que la personne prouve sa présence au sein de sa nouvelle résidence par des justificatifs (factures de téléphone et d’électricité). Ainsi, pour l’administration, vous y passerez plus de six mois sur une année, ce qui deviendra votre résidence principale. Dans ce cas, il faudra avertir les assurances et les banques et vous pourrez bénéficier de crédit d’impôts en cas de taxe énergétique.

Un professionnel quel que soit son métier peut louer ou posséder un local commercial à destination exclusive de la pratique de son activité professionnelle. Or, il arrive que ce type de bien soit squatté depuis un temps par des personnes ne possédant pas de bail commercial. Pour arriver à faire partir ces squatteurs, il faudra donc mettre en place une procédure judiciaire pour rendre plus sécuritaire le local professionnel. Ce dernier est considéré comme une résidence secondaire. Ce local privé devra donc faire office d’exclusion de ces squatteurs présents sans autorisation.

Que faire en cas de squatteurs de local commercial ?

Un local commercial ou professionnel peut être squatté au même titre que tout autre bien immobilier. Pour rappel, un squat peut être composé de plusieurs personnes qui sont présents au sein d’une habitation (ici un local professionnel) et qui ne possèdent aucune autorisation, ni aucun contrat de location. La seule solution dans ce cas est la mise en demeure des squatteurs quel que soit leur nombre. La décision d’expulsion ou de non expulsion se fera devant la justice qui se chargera de mettre en place une procédure officielle.

Squat local professionnel : la procédure d’expulsion.

Selon les articles L 411-1 à L 451-755 du code des logements commerciaux, une expulsion des squatteurs du local professionnel est possible. En effet, ce cas de squat de local commercial sera soigneusement étudié par le tribunal de grande instance. Après une étude précise de la situation, l’expulsion pourra être mise en place. Il est donc à noter que cette expulsion des squatteurs pourra être réalisée soit grâce à un commun accord des personnes concernées, soit par la décision de la Justice.

Les droits du propriétaire.

Lors du squat de son local professionnel, le propriétaire a donc des droits qui le concernent. À ce titre, il doit être en mesure de justifier l’occupation de son local professionnel et être en mesure de posséder au moins une identité des squatteurs pour la procédure judiciaire. De ce fait, le propriétaire du local pourra être accompagné de témoins (des amis ou des voisins) qui appuieront cette même procédure. Si ce squatteur est un locataire qui n’a pas payé ses mensualités, il a un mois voire deux maximum pour quitter définitivement le local commercial. En cas de situation plus complexe, le propriétaire pourra faire appel à un avocat spécialisé.

Squat local professionnel : le rôle de l’huissier.

Dans le cas d’un squat de local professionnel, l’huissier n’interviendra que si le tribunal le lui demande car, la situation ne s’améliore pas. Le rôle de l’huissier sera donc de libérer le local professionnel de ces squatteurs dans un premier temps avec une notification de commandement de quitter les lieux. Si cela ne donne rien, dans un second temps, il sera accompagné de la police qui réalisera un procès verbal d’expulsion.

Les propriétaires dont la résidence principale est squattée peuvent obtenir une expulsion forcée, légale et rapide de leur logement, sans décision judiciaire. Pour cela, le propriétaire doit déposer directement auprès des services de police une plainte pour violation de domicile. En savoir plus sur les résidences principales squattées.

Faites appel à Squat Solutions, nous retrouverons le propriétaire du logement squatté et lui proposerons de le racheter pour régler au plus vite la situation de squat. Contactez-nous.

Le délai de 48 heures (à compter de l’introduction des squatteurs dans les lieux), issu de la pratique en matière de police judiciaire, permet aux officiers de police d’agir en « flagrant délit ». Il peut s’agir soit du délit de « violation de domicile » prévu à l’article 226-4 du Code pénal, qui ne concerne que le « domicile » à proprement parler, c’est-à-dire la résidence principale ; soit du délit de vandalisme et de dégradation de biens privés, s’il s’agit d’une résidence secondaire au sens large. Il s’agit alors d’un délit instantané, de sorte que le délai de 48 heures expire réellement passé la commission de l’infraction et non de sa constatation. En savoir plus sur les biens squattés.

Connaissez-vous le terme de la trêve hivernale ? Ce principe a été mis en place par une loi le 3 décembre 1956 qui interdit l’expulsion de personnes pendant les mois les plus froids de l’année. Mais, qu’en est-il des squatteurs ? Depuis 1956, les choses ont vraiment changé et évolué. En effet, aujourd’hui, l’interdiction de la trêve ne s’applique plus aux squatteurs illégaux qui peuvent être expulsés même en plein moins de décembre. Voici les explications plus en détails si cela vous concerne.

Qu’est-ce que la trêve hivernale ? En quoi concerne-t-elle les squatteurs ?

Pour rappel, la trêve hivernale est cette période qui dure environ 5 mois, du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Pendant ce laps de temps, les décisions de la justice pour les squatteurs ne sont pas annulées mais, juste reportées. Si cela concerne un locataire, il ne sera pas expulsé surtout s’il y a la présence d’un bail. Mais, la question des squatteurs a bien changé depuis car, ils ne sont donc plus concernés par la trêve hivernale et peuvent être expulsés à tous les moments de l’année.

Squatteurs : les cas où la trêve hivernale n’est pas concernée.

La trêve hivernale ne concerne donc pas les squatteurs surtout dans certaines conditions. En effet, elle n’est donc pas applicable si les squatteurs concernés ne possèdent ni de contrat de location, ni une autorisation du propriétaire et qu’ils sont entrés de force dans le logement ou le local concerné. Ceci est indiqué dans l’article 58-ter de la loi sur le logement.

De même, les squatteurs ne sont pas concernés par la trêve hivernale s’il s’agit tout simplement d’une décision du juge qui la supprime ou l’annule.

Trêve hivernale : la mise en place de la loi ELAN.

Depuis le 24 novembre 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a été mise en place suite à trop d’abus concernant la trêve hivernale. Ainsi, les deux mois qui précèdent une expulsion ont été supprimés et les squatteurs ne dépendent plus de la trêve hivernale. Désormais, l’expulsion de tous les squatteurs sera immédiate et leur présence illégale au sein d’un local sera considérée comme une infraction. La trêve hivernale n’est donc plus d’actualité concernant les affaires de squatteurs de tous les domiciles vides ou meublés.

Le jugement des squatteurs pendant la trêve hivernale.

Ainsi, par la création de la loi ELAN, les squatteurs continuent à être jugés pendant ces cinq mois. Ils peuvent donc être expulsés à tout moment quand la justice le décidera. Ainsi, un juge ne tiendra pas compte de la trêve hivernale pour étudier une affaire liée à des squatteurs. Toujours est-il que le propriétaire ou la police n’ont le droit d’expulser les squatteurs que sous avis judiciaire.

Nul n’a le droit de se faire justice à soi-même. Si un propriétaire expulse lui-même le squatteur, ce dernier peut porter plainte contre lui pour violation de domicile. Défini par le code civil (article 102), le domicile représente l’endroit où la personne détient son principal établissement. Or votre maison secondaire, qui n’est de fait pas votre domicile, est devenu le domicile du squatteur.

L’évaluation se fait par 3 agences immobilières. Elle consiste à établir un prix de vente indépendamment du squat et des dégradations engendrées par celui-ci. En même temps, nous faisons réaliser tous les diagnostics immobiliers nécessaires pour la vente d’un bien.

Par ailleurs, nous faisons évaluer par des artisans le montant des travaux pour une remise en état du logement. A ce montant nous ajoutons notre évaluation du temps de nettoyage et d’évacuation qu’il sera impératif d’effectuer avant le début des travaux. Enfin, nous évaluerons le coût et la durée de la procédure d’expulsion. Tous ces éléments nous permettront de chiffrer le prix d’achat que nous proposons au propriétaire du bien squatté. En savoir plus sur le rachat des biens squattés.

Nous le déconseillons fortement. Nous achetons régulièrement des maisons qui ont pris feu suite à un piratage de courant.

Courant non, fréquent oui. Si ce n’est pas le squatteur expulsé ce sont souvent ces amis. Nous avons eu un cas où le propriétaire a vu son appartement squatté 3 fois de suite par le même squatteur. Et ce malgré l’installation d’une porte anti-squat. Il a donc dû faire 3 fois les procédures d’expulsion.

Vous faites partie des personnes propriétaires qui possèdent un logement squatté et, plus précisément, une maison ? Les squatteurs ne veulent pas partir et la situation devient assez complexe ? Il vous est donc possible de penser à murer les différentes annexes de votre maison pour que ces squatteurs comprennent enfin qu’ils sont dans l’illégalité totale. Voici donc quelques éclaircissements sur le sujet.

Murer les annexes de sa maison est une option.

Tout d’abord, il faut savoir que, si une procédure est en cours et que les squatteurs vont bientôt quitter votre logement, murer ne sera vraiment pas nécessaire dans ce cas précis. Murer toutes les annexes de sa maison est vraiment utile comme solution finale et ultime où les squatteurs sont encore présents malgré le temps et les procédures entamées. De ce fait, certains propriétaires de maisons squattées choisissent de murer eux-mêmes les différentes annexes en y construisant un mur de parpaings, par exemple. Murer est donc une option en fonction de la complexité du squat et a pour but de dissuader tous les squatteurs qui souhaiteraient revenir.

Murer en fonction de son type d’annexes.

Choisir ou non de murer les annexes de sa maison squattée dépend vraiment de la situation-même de la maison concernée. En soi, murer devient une action quasi évidente et obligatoire pour les maisons à l’abandon. Ceci est d’autant plus valable que ce type de maison étant peu entretenues, murer sera un gage de sécurité envers les squatteurs. Dans ce cas particulier, murer toutes les annexes est vraiment indispensable.

Mais, si, par exemple, les squatteurs arrivent à rentrer par une issue que vous utilisez également, dans cette situation, murer vous gênerait fortement dans votre vie quotidienne. Les annexes donnent un accès quotidien à votre maison ce qui rend l’action de murer assez problématique dans cette situation.

En revanche, si les annexes de votre maison sont plus indépendantes, envisager d’y monter un mur solide pour éviter aux squatteurs d’être présents est tout à fait envisageable. Cette solution est d’autant plus valable si une ou plusieurs annexes ne sont pas utilisées et qu’elles attirent facilement les squatteurs.

Entrées ou fenêtres : murer toutes les issues possibles.

Il est donc possible de murer les annexes d’une maison squattée de deux manières différentes et avec l’aide de votre mairie.

La première, la plus évidente, est de poser une tolle ou de construite un mur fixe aux entrées principales des annexes concernées.

Pour murer efficacement, il est également possible de fermer toutes les fenêtres entièrement surtout si l’annexe de la maison n’est pas utilisée.

Il est donc évident que murer tous les accès au rez-de-chaussée pourra faire son petit effet.

Néanmoins, il faut savoir que murer n’est pas toujours une solution définitive pour le squat d’une annexe car, les squatteurs peuvent arriver à la détruire pour revenir.

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